如何签订购房合同补充条款

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签订购房合同补充协议的注意事项：<br/>第<br/>一、要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。<br/>第<br/>二、要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。<br/>第<br/>三、要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。<br/>第<br/>四、要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。<br/>第<br/>五、要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以进口、高级、优质等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。<br/>第<br/>六、要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。<br/>第<br/>七、要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。<br/>第<br/>八、要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同履行过程中根据实际情况对合同条款进行相应改变，属于法律中规定的合同变更。合同变更指当事人约定的合同的内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。《合同法》对于合同变更的规定较为简单，仅两个条款，即第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。虽然仅两个条款，但是合同变更在司法实践中对于合同的履行和企业利益却具有很大关系。

[律师回复] 您好，关于签订购房补充协议具有法律效力吗？谁了解这个问题，我的解答如下, <br/>首先，向说明情况，与开发商协商解决，最好能重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出具相关证明。<br/>其次，倘若不幸与无诚信的开发商遭遇，你可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐蔽地提到原合同主要条款和已交购房款等事实，这样补充协议就可以起到与原合同相等的作用。在此建议购房者不要轻易随身携带合同和房款收据凭证原件，以防万一丢失。若须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份。这样如果丢了原件还有复印件做证明，能够在以后通过法律或途径解决争端时提供证据。

[律师回复] 您好，关于购房者签订补充协议有哪些重点关注事项这个问题，我的解答如下, 约定<br/>一：开发商逾期交房<br/>这点对于购房者来说，尤为重要。<br/>开发商在合同规定的日期内没有交房，往往会以不可抗力的范围扩大为解释，以此来规避违约责任。<br/>购房者如何维护自己的权益呢?<br/>在签订购房合同时，将不可抗力的范围约定在补充协议里，这种不可抗力的界定需要政府机关、公证机构出具相关文件才能免责。<br/>如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形，购房者一定要提出疑义，如果逾期交房超过约定期限，购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项，按照逾期天数给予经济补偿。<br/>约定<br/>二：公摊建筑面积<br/>公摊面积的多少，直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。<br/>尽管房屋各种面积的计算方法已经被明文规定，但个别开发商还是把经营性用房、人防工程和其他房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。<br/>购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定，如果收房时得房率不达标，购房者可以依据合同，选择退房并让开发商承担违约责任。<br/>约定<br/>三：交房标准要说清<br/>这点主要针对购买精装房的购房者，大家在看样板间时，往往被样板间的美貌迷花眼，忽略交房时的配置标准。<br/>有些开发商在施工阶段，会请购房者到建筑工地进行现场检验，但有的开发商就不会。<br/>那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定，比如施工节点，在隐蔽工程覆盖之前，要求购房者到场并签字，签完字再进行覆盖，继续施工。<br/>可以在协议中对商品房中的重要配置的牌子、型号和种类进行约定，避免出现高级、进口等模糊词语。<br/>约定<br/>四：办不动产权证的时间<br/>购买新房，开发商会有一定的时间为业主统一办理房屋产权证，一般来说，业主能拿到产权证的时间在1-2年。<br/>不过，一些没有缴纳土地出让金等费用的开发商，会影响购房者的产权办理。<br/>所以，购房者在补充协议里，应该要求开发商保证在规定的期限内履行自身义务，如果因为开发商的原因导致房屋产权无法办理，应要求开发商承担购房者的经济损失。<br/>约定<br/>五：贷款办不下来怎么办<br/>已经签了合同付了首付，但在贷款环节出了问题，可以解约退房吗?<br/>这需要购房者在签订补充协议时，与开发商达成约定，若贷款办不下来，购房者可以变更付款方式或者要求退房。以防开发商用合同漏洞拒绝解约，或要求购房者承担违约责任。<br/>约定<br/>六：物业管理问题约定清楚<br/>包括物业公司及物业费的缴纳时间，缴纳金额，都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。<br/>购房者容易把物业和开发商视为一体，但实际上他们是各自的法律主体，购房者和他们形成不同的法律关系。<br/>约定<br/>七：开发商的承诺要落实到合同里<br/>不少开发商在售楼时期，会向购房者承诺一些“好处”，比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等等。<br/>等到购房者收房后，才发现开发商给的承诺并没有兑现。而到时候，购房者往往没法维护自身的权益。<br/>最好的办法是，在当时签订合同的时候，就在合同中写明承诺，并附上违约责任。

[律师回复] 对于购房者签订补充协议有什么重点关注事项这个问题，解答如下, 约定<br/>一：开发商逾期交房<br/>这点对于购房者来说，尤为重要。<br/>开发商在合同规定的日期内没有交房，往往会以不可抗力的范围扩大为解释，以此来规避违约责任。<br/>购房者如何维护自己的权益呢?<br/>在签订购房合同时，将不可抗力的范围约定在补充协议里，这种不可抗力的界定需要政府机关、公证机构出具相关文件才能免责。<br/>如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形，购房者一定要提出疑义，如果逾期交房超过约定期限，购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项，按照逾期天数给予经济补偿。<br/>约定<br/>二：公摊建筑面积<br/>公摊面积的多少，直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。<br/>尽管房屋各种面积的计算方法已经被明文规定，但个别开发商还是把经营性用房、人防工程和其他房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。<br/>购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定，如果收房时得房率不达标，购房者可以依据合同，选择退房并让开发商承担违约责任。<br/>约定<br/>三：交房标准要说清<br/>这点主要针对购买精装房的购房者，大家在看样板间时，往往被样板间的美貌迷花眼，忽略交房时的配置标准。<br/>有些开发商在施工阶段，会请购房者到建筑工地进行现场检验，但有的开发商就不会。<br/>那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定，比如施工节点，在隐蔽工程覆盖之前，要求购房者到场并签字，签完字再进行覆盖，继续施工。<br/>可以在协议中对商品房中的重要配置的牌子、型号和种类进行约定，避免出现高级、进口等模糊词语。<br/>约定<br/>四：办不动产权证的时间<br/>购买新房，开发商会有一定的时间为业主统一办理房屋产权证，一般来说，业主能拿到产权证的时间在1-2年。<br/>不过，一些没有缴纳土地出让金等费用的开发商，会影响购房者的产权办理。<br/>所以，购房者在补充协议里，应该要求开发商保证在规定的期限内履行自身义务，如果因为开发商的原因导致房屋产权无法办理，应要求开发商承担购房者的经济损失。<br/>约定<br/>五：贷款办不下来怎么办<br/>已经签了合同付了首付，但在贷款环节出了问题，可以解约退房吗?<br/>这需要购房者在签订补充协议时，与开发商达成约定，若贷款办不下来，购房者可以变更付款方式或者要求退房。以防开发商用合同漏洞拒绝解约，或要求购房者承担违约责任。<br/>约定<br/>六：物业管理问题约定清楚<br/>包括物业公司及物业费的缴纳时间，缴纳金额，都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。<br/>购房者容易把物业和开发商视为一体，但实际上他们是各自的法律主体，购房者和他们形成不同的法律关系。<br/>约定<br/>七：开发商的承诺要落实到合同里<br/>不少开发商在售楼时期，会向购房者承诺一些“好处”，比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等等。<br/>等到购房者收房后，才发现开发商给的承诺并没有兑现。而到时候，购房者往往没法维护自身的权益。<br/>最好的办法是，在当时签订合同的时候，就在合同中写明承诺，并附上违约责任。