开发商能否免除房贷连带还款责任引争议

原告某银行主张，其与被告A、B签订《个人购房担保借款合同》，被告A、B向其借款三十五万余元用于购房，以所购房产提供抵押担保，被告C某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。贷款发放后，被告A、B逾期未还款，截至起诉时仍有本金二十余万元及利息未清偿。原告提交了《个人购房担保借款合同》等证据，引用相关金融借贷法规，认为被告A、B应偿还借款本息，自己对抵押房产享有优先受偿权，被告C应承担连带还款责任。

被告方的初始困境于，被告A、B逾期还款是事实，这对被告C不利。而且证据方面，需要证明案涉房产的抵押权设立情况以确定被告C是否能免除保证责任，存一定的证据缺口。

谢非非律师围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任范围展开核心抗辩。他主张案涉房产已完成首次登记，原告的抵押权自预告登记之日起设立，被告C的阶段性保证责任依法解除，不应承担连带还款责任。针对原告的主张，律师指出原告对抵押权设立的理解有误，依据《民法典》担保制度司法解释，案涉情况符合被告C免责条件。

庭审中，关键交锋发生对抵押权预告登记效力的质证环节。原告坚称被告C的保证责任未解除，因为房产未完成正式抵押登记。谢非非律师则详细阐述，案涉房产已办理抵押权预告登记且完成建筑物所有权首次登记，不存预告登记失效情形，依法法定抵押权自预告登记之日起设立。他结合相关法律条文，清晰厘清了抵押权预告登记与正式登记的效力衔接，论证开发商阶段性保证与房屋抵押担保的前后衔接关系。

最终，法院采纳了谢非非律师的观点。判决被告A、B偿还原告剩余借款本金二十余万元及利息；原告对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回原告对被告C某房地产开发公司的全部诉讼请求，被告C无需承担任何还款责任。

从该案可以提炼出被告代理的三条防御主线：一是紧扣合同约定与法定免责条件，精准适用法律；二是清晰论证关键法律关系的效力衔接，如抵押权预告登记与正式登记的关系；三是围绕案件核心焦点进行全面抗辩，不放过任何一个可能的突破点。