房产纠纷 法律问答
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若被执行人名下有两套房该怎么执行[律师回复] 结论： 被执行人名下有两套房屋，法院会结合实际情况判断执行条件，超出生活必需范围的可强制执行，均为生活必需时仅可查封，若申请执行人提供居住条件或扣除租金，即使是必需用房也可执行，优先执行非自住房屋。 法律解析： 依据相关法律，法院执行房屋需考虑被执行人及其所扶养家属的居住需求。当被执行人名下有两套房屋时，先判断是否为生活必需。若其中一套闲置出租或面积远超当地人均标准等超出必需范围，法院可对其拍卖变卖。若两套均为必需，法院只能查封不能处分。不过，若申请执行人按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或从房屋变价款中参照当地租赁市场平均租金标准扣除五至八年租金，即便房屋为必需居住用房也能执行，且一般优先执行非自住房屋。这一规定既保障了被执行人的基本居住权益，又兼顾了申请执行人的合法权益。如果您在房屋执行方面有相关法律问题，可向专业法律人士咨询。律图专业咨询...
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租房合同非租客本人签名是否有效[律师回复] （一）若想让非本人签名的租房合同有效，可在签订时让签名人获得租客书面或口头授权委托，保留好相关授权证据。 （二）若签名人未获授权，租客若认可该合同，可通过实际入住房屋、支付租金等实际行为进行追认。 （三）若相对人不确定被代理人是否追认合同，可催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本地专业咨询...
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物业违约金的具体收费标准是多少[律师回复] 法律分析： （1）物业违约金的收取标准无统一规定，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。物业服务合同是双方就违约金条款达成一致的依据，需经协商后明确写入合同内容。 （2）若合同明确约定违约金计算方式，如按欠费金额的一定比例计算，应按约定执行。但约定的违约金过分高于造成的实际损失时，当事人可请求人民法院或仲裁机构适当减少。判断是否过分高于损失，需以违约造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素。 （3）若物业服务合同未约定违约金条款，物业公司主张违约金时，需举证证明自身因业主违约行为遭受的实际损失，并按照实际损失金额要求赔偿。 提醒： 业主签订物业服务合同时应仔细核对违约金条款，若约定过高可收集实际损失证据请求调整；物业公司主张违约金需举证实际损失，否则难以获得支持。本地优选咨询...
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买房定金代签字有法律效力吗[律师回复] 结论： 买房定金代签字是否有效要视代理权限而定，有权代理、表见代理情形下对被代理人有效，无代理权且未追认则对被代理人无效，后果由代签人承担。 法律解析： 依据《民法典》相关规定，当代签人获得被代理人书面或口头授权，或事后得到追认，这属于有权代理，定金协议对被代理人有法律效力。若代签人虽无代理权，但相对人有合理理由相信其有代理权且自身善意无过失，构成表见代理，定金协议同样对被代理人有效。而当代签人既无代理权又不构成表见代理，且被代理人未追认时，代签行为对被代理人不产生效力，代签人要承担相应法律后果，比如赔偿卖方损失。在买房涉及定金代签情况复杂，若你有相关法律疑问，可向专业法律人士咨询以保障自身权益。本地优选咨询...
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律师说法·房产纠纷
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法院拍卖房产税费怎么计算法院拍卖房产的税费计算方法是契税按照房子价格的1、5%到3%计算，房产过户费大概在80元左右，印花税占到房产拍卖价格的0.1%，买方要缴纳的个人所得税是1%，拍卖手续费整体计算下来的话是房价的3%左右。拍卖手续费通常也会折算到起拍价中的。10w+浏览 2024-11-11
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不动产权证书与房产证的区别是什么不动产证和房产证的区别是证件名称不一样，制作机关不一样，产权证书的编号也不一样，通俗点来说不动产权证书是将房产证和土地使用证两证合一的。而房产证的话只能代表房子的产权归属，房产证是由房管局制作的，不动产权证书由国土部门制作。3.5w浏览 2024-11-11
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租房违约金怎么算 ？1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金。如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。3.6k浏览 2024-11-11
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