二手房屋买卖过户流程
- 律师解析
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1.信息核验环节。
在交易双方确立信息交流途径之后，买方有义务对标的房屋的现有状况以及不动产权属状态进行全面了解，并依据此基础，请求卖方出示证实业主身份及其所出售房屋所有权的全套法律文件，其中包括但不仅限于房屋所有权证、个人有效身份证件以及其他相关证明文书。
2.签署正式合约阶段。
在卖方成功提供了满足法规要求的房屋所有权证明文件之后，买方可选择支付一定额度的购房保证金（需注意的是支付购房保证金并非二手房买卖过程中的必备步骤），在买卖双方就房屋所在地域、不动产物权状况、成交价格、房屋交付时间、产权变更等细节议题达成共识后，即刻签订契约形式的房屋买卖合同（也被称为房屋买卖契约），该合同应当具备至少三份原件供各方当事人持有。
3.办理转让过户流程。
在买卖双方共同向负责房地产交易事务的行政管理部门提请相关申请后，相关部门需对申请文件进行严格审查。
在申请通过且交易房屋符合上市条件的前提下，转让过户手续方可顺利办结；反之，则应拒绝申请，禁止该项房屋进行市场交易。
4.签署土地使用权证的法规流程。
地方政府房地产管理部门依照交易房屋的不动产权属状以及购买者的具体背景登记情况，按照行政部门事前设定好的审批权限逐级报告审批同意后，才能够允许交易双方开始办理签署土地使用权证的准备工作。
5.缴纳法定税金步骤。
二手房交易过程中所涉及的法定税金构成十分复杂，这主要取决于交易房屋的具体特征属性。
例如，房改房、危改回迁房、经济适用房以及其他普通商品房之间的税收结构存在着显著差异。
6.办理产权变更过户手续本案。
在交易双方在当地房地产交易部门顺利完成房产流转变更登记后，交易材料会转送至发放房屋所有权证书的行政机构，买方凭借领取房屋所有权证的通知单前往上述机构申领新的不动产所有权证。
7.产权登记变更及发放贷款事宜。
在此环节中，买方应先与卖方签署完毕房屋买卖合同后，再会同卖方一同前往贷款银行办理各项贷款申请手续。
银行将对买方的信用水平以及财产安全情况进行前期调研和评估，同时也会对双方拟交易的房屋进行房价评估，以便确定买方的贷款上限。
随后，银行将会采取审批流程为买方发放贷款，待产权登记变更工作圆满结束后，买方便可顺利取得新颁发的房屋所有权证，同时银行也会把剩余的贷款金额一次性转入卖方账户。
8.完成物业交割事项。
在整个二手房交易流程中，当买方成功领取到新的房屋所有权证并且完全支付完所有房款后，卖方便有权将房屋正式交给买方，并清偿所有物业费用后，双方的二手房买卖合同将宣告正式履行终结。
- 法律依据
- 《不动产登记暂行条例》第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
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