购买预售商品房要注意什么

[律师回复] 购买预售商品房应注意以下内容：<br/>1、审查开发商资质。开发商是商品房预售合同的另一方当事人，购房时需仔细审查开发商是否做到了一下内容：<br/>（1）已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。<br/>（2）持有建设工程许可证。<br/>（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。<br/>（4）同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。<br/>（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。<br/>2、审查预售房广告内容。销售商品房时，由于房屋正在建设之中，开发商会通过一系列的广告宣传手段来吸引购房者签订合同，比如作出绿化面积、公共设施等承诺。在看广告时，购房者应该报着怀疑的态度对待，不能全都相信、听之任之。

[律师回复] 您好，关于购买的是预售商品房要注意些什么这个问题，我的解答如下, 预售商品房购买要注意些什么<br/>很多购房者在认购预售商品房时比较注重中介的介绍，但是忽略了自己的购房风险，尤其在中介的极力推荐下，当然，中介的推荐是正常的，但买房子是一辈子的事，还是应该以自己的利益考虑为先，毕竟中介的推荐是出于其自身的商业利益考虑的，从这点来说，购房者和中介的推荐是存在利益冲突的，那么，就认购预售商品房时，首先需要核对的是，预售商品房的证照，如：<br/>1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少;<br/>2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证;<br/>3、是否具备建设工程规划许可证;<br/>4、是否具备施工许可证;<br/>5、是否具备房地产预售许可证;<br/>6、开发商的资质如何;<br/>以上的证照是必须的，且是有效的，因为所有的证照都有相应的发文单位和编号，可以到相应的政府部门查询或者网站查询。<br/>另外，还必须查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制，即预售的商品房是否已经抵押给了银行，对于这点，是必须关注的，因为是涉及交易的重要信息，开发商或者中介本身应该在购房者认购时告知的，但实务中开发商为了筹备资金，仍然背着政府预售限制的情况下，将已经抵押给银行的预售商品房出售给购房者，一旦购房者支付了购房款后，再向银行申请解除该认购房屋的抵押，但是这样会给购房者带来很大风险。<br/>商品房预售的程序：<br/>(一) 订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。<br/>(二) 预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人;对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。<br/>(三) 预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。<br/>(四) 办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。<br/>在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。

[律师回复] 购买预售商品房要注意的有：<br/>1、五证审核;<br/>2、购房合同审核;<br/>3、对照合同验收房屋;<br/>4、审查有关证件;<br/>5、审查房屋的质量;<br/>6、审查交房费用，特别注意逾期交房和房屋的质量问题。购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细。<br/>法律依据：《房屋登记办法》<br/>第八十六条<br/>房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料： <br/>(一)登记申请书; <br/>(二)申请人的身份证明; <br/>(三)房屋所有权证书; <br/>(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; <br/>(五)证明房屋所有权发生转移的材料; <br/>(六)其他必要材料。 申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

[律师回复] 购买预售商品房要注意的有：<br/>1、五证审核;<br/>2、购房合同审核;<br/>3、对照合同验收房屋;<br/>4、审查有关证件;<br/>5、审查房屋的质量;<br/>6、审查交房费用，特别注意逾期交房和房屋的质量问题。购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细。<br/>法律依据：《房屋登记办法》<br/>第八十六条<br/>房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料： <br/>(一)登记申请书; <br/>(二)申请人的身份证明; <br/>(三)房屋所有权证书; <br/>(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; <br/>(五)证明房屋所有权发生转移的材料; <br/>(六)其他必要材料。 申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

[律师回复] 购买预售商品房应注意的有：<br/>1、五证审核;<br/>2、购房合同审核;<br/>3、对照合同验收房屋;<br/>4、审查有关证件;<br/>5、审查房屋的质量;<br/>6、审查交房费用，特别注意逾期交房和房屋的质量问题。购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，明确双方的权利和义务。