租赁合同有纠纷承租人如何行使抗辩权

在租赁关系当中，原本欢欢喜喜租下房子或者场地的承租人，可能会突然遇到各种闹心事儿。比如说房东突然不合理地涨租金，或者房屋出现问题却迟迟不修，这时候承租人心里肯定犯嘀咕，难道只能乖乖就范吗？其实在租赁合同有纠纷时，承租人是可以行使抗辩权来维护自己权益的。那具体该怎么操作呢？下面咱们就来详细说说。

一、了解常见可抗辩情形

承租人要行使抗辩权，得先清楚在哪些情况下可以这么做。常见的情形有很多，比如出租人没有按照合同约定交付符合使用条件的租赁物。像小李租了一套房子，合同里写明家具家电齐全且能正常使用，可入住后发现冰箱是坏的，根本没法用，这种情况下小李就有理由行使抗辩权。还有就是出租人不履行维修义务，比如房屋屋顶漏水，承租人多次告知出租人维修，但出租人一直拖延，影响了承租人正常使用房屋，承租人也能行使抗辩权。

二、明确抗辩权类型及行使方式

抗辩权主要有同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。同时履行抗辩权是指在租赁合同中，双方互负债务且没有先后履行顺序，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。比如租赁合同约定出租人和承租人同时履行交付房屋和支付租金的义务，若出租人未交付房屋，承租人就可以拒绝支付租金。先履行抗辩权是有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。比如合同约定出租人先维修好房屋，承租人再支付下一期租金，若出租人没维修，承租人就可拒绝支付。不安抗辩权是应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化等情形时，可以中止履行。比如承租人发现出租人因债务问题可能无法保障租赁物的正常使用，就可以行使不安抗辩权。

三、及时收集相关证据

行使抗辩权得有证据支撑。承租人要注意收集与纠纷相关的证据，像租赁合同文本，这是确定双方权利义务的重要依据。还有沟通记录，比如和出租人关于房屋问题的聊天记录、邮件等，能证明自己曾向出租人反映过问题。另外，现场照片或视频也很关键，比如房屋损坏的情况、租赁物不符合约定的状况等。以小王为例，他租的店铺墙面脱落，他及时拍了照片，还录了视频，这些证据在后续行使抗辩权时就起到了很大作用。

四、合理合法进行沟通协商

在收集好证据后，承租人可以先尝试和出租人进行沟通协商。在沟通时，要明确指出对方的违约行为，以及自己依据合同和法律行使抗辩权的理由。比如小赵租的写字楼空调不制冷，他和出租人沟通时，就拿出了合同中关于租赁物应正常使用的条款，以及空调故障的检测报告，有理有据地和出租人协商解决方案。如果协商能解决问题，那是最好的，既节省时间和精力，也能维护双方的合作关系。

五、必要时采取法律途径

如果沟通协商没有效果，承租人可以考虑采取法律途径。要向法院提起诉讼，需要准备好起诉状、相关证据材料等。在诉讼过程中，要积极配合法院的工作，如实陈述事实。比如小张租的房子因出租人原因导致无法居住，协商无果后他起诉到法院，在庭审中他凭借充分的证据赢得了官司，维护了自己的权益。

租赁合同纠纷解决后，后续可能还会出现一些问题，比如出租人是否会继续刁难，是否会对判决结果不执行等。这些问题处理不好，很可能会再次引发矛盾，影响承租人的正常生活或经营。这时候不妨到律图咨询本地律师，律图平台上的律师执业资质都能通过官方渠道核验，不会做虚假承诺，也不夸大维权效果，会结合具体情况，帮承租人理清后续流程，提供专业的法律建议。有这样靠谱的专业人士帮忙，能让承租人在租赁纠纷中少走弯路，更好地维护自身的合法权益。