回迁房企业所得税需要缴纳吗？

一、回迁房企业所得税需要缴纳吗?

1、回迁房企业所得税不一定需要缴纳

根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条第四项的规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。

2、开发商发生房屋回迁业务应纳税种除了企业所得税还有以下几种：

(1)契税

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

(2)营业税

国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按 “销售不动产”税目缴纳营业税。

开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

(3)印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

二、回迁房要出售如何办理手续

1、回迁房买卖需要的资料有：挂号申请书原件，申请人身份证明;房子权证原件;网上签约的当地市存量房买卖合同原件;买卖结算资金保管凭据原件;买卖双方当事人约定自行划转买卖闭幕资金的，应提交存量房买卖结算资金自行划转声明原件;契税完税或减凭据原件;房子权证上的房子挂号表;别的资料。

2、当回迁房的新的产权证办理出件后便可到土地局办理回迁房的过户手续了;资料：新产权证(原、复印件)、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证(原、复印件)。若产权人不能亲自办理土地证可委托别人办理，委托人需供给自己身份证(原、复印件)、土地挂号委托书。

如果拆迁户已经居住回迁房不低于五年，那么就可以办理房产证了，根据现行法的规定，回迁房在办理房产证之后，也是可以如同一般的商品房一样买卖的。买卖双方在亲属回迁房买卖合同之后，都需要依法缴纳相应的税额。