国有划拨土地使用权能否抵押

[律师回复] 您好，关于划拨土地使用权抵押是什么这个问题，我的解答如下, 划拨土地使用权抵押是什么<br/>土地使用权抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为,原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。<br/>办理国有划拨土地使用权抵押登记，申请人须提交的文件<br/>1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件);<br/>2、《国有土地使用证》(原件及复印件);<br/>3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件);<br/>4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件);<br/>5、主合同和抵押合同(原件);<br/>6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件);<br/>7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件);<br/>8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件);<br/>9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件);<br/>10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件);<br/>1<br/>1、申请人身份证明(复印件);<br/>(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本;<br/>(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书;<br/>(3)自然人提供身份证;<br/>(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证;<br/>1<br/>2、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件);<br/>1<br/>3、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件);<br/>1<br/>4、其他法律法规规定的相关材料。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《物权法》第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押(二)建设用地使用权”，没有区分取得土地使用权的方式。但实践中以划拨土地使用权进行抵押的方式并不少见，现行的行政法规与部门规章主要是在如何抵押的问题上有诸多的分歧。<br/>一种司法规则认为，划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，并先办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，才能与附属建筑物一并抵押。现行有效的国土资源局《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条都采取了这种做法。<br/>另一种司法规则认为，如《城市房地产管理法》第51条，没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求设定抵押的房地产，其土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，必须先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项，抵押权人才能就剩下的价款优先受偿。<br/>本质上，两种做法都是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，也符合使用权主体不享有划拨土地使用权的交换价值的法理。二者的区别仅在于，是在设定抵押权之时就转变土地使用权形式，还是在实现抵押权时补正瑕疵并补缴土地使用权出让金，从法律位阶和现行的司法实务来看，《城市房地产管理法》的事后补缴出让金更符合当前的做法。<br/>1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件)；<br/>2、《国有土地使用证》(原件及复印件)<br/>3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件)；<br/>4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件)；<br/>5、主合同和抵押合同(原件)；<br/>6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件)；<br/>7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件)；<br/>8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件)；<br/>9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件)；<br/>10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件)；<br/>1<br/>1、申请人身份证明(复印件)；<br/>(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本；<br/>(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书；<br/>(3)自然人提供身份证；<br/>(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证；<br/>1<br/>2、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件)；<br/>1<br/>3、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件)；<br/>1<br/>4、其他法律法规规定的相关材料。

[律师回复] 可以抵押，签署合同后到土地局办理抵押登记，取得抵押权登记的他项权利证书后，就代表获得土地局审批通过，抵押权就成立了，收到法律保护，但是抵押权人在变现时要补交出让金。

[律师回复] 以划拨方式取得的土地使用权，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：<br/>（<br/>1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；<br/>（<br/>2）领有国有土地使用证；<br/>（<br/>3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；<br/>（<br/>4）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定签定土地使用权...

[律师回复] 一、什么是划拨土地使用权划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权有两种基本形式： （一）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征： 1、土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。 2、土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。 （二）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征： 1、土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。 2、土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 二、划拨土地使用权抵押评估时应注意什么划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢 （一）遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 （二）充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。