买卖合同中出卖人的义务包括什么？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 出卖人的义务主要有：<br/>(1)按约定的数量(间数、面积等)交付房屋。这是出卖人一项基本的义务。即出卖人应该按照房屋买卖合同的约定，交付符合合同规定的面积或间数的房屋，否则就承担相应的民事责任。<br/>(2)保证房屋所有权的转移。保证将所出卖房屋的所有权转移给买受人，亦是房屋出卖人的一项基本义务。以下几种情况的房屋买卖一般不能保证房屋所有权的转移：<br/>①出卖人不是房屋所有人;<br/>②出卖人将产权人去向不明或房屋所有权正处在争议中的房屋出卖的;<br/>③设有抵押权、典当权等他项权利的房屋，未征得他项权利人的同意情况下出卖的房屋;<br/>④代理人超越代理权限或滥用代理权所进行的房屋买卖<br/>⑤出卖人在没有征得共有人同寻情况下把共有房屋出卖的;<br/>⑥在同等条件下，承租人、房屋共有人主张优先购买权的情况下将房屋售与他人的;<br/>⑦国家批准证用或拆除的房屋出售的，不能转移房屋所有权;<br/>⑧违反有关法规规定出售房屋的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 所谓买受人拒收标的物，是指买受人对出卖人交付的标的物拒绝接收或不予认可的意思表示。它包括两层涵义：一是买受人对出卖人交付标的物在客观上拒收的行为二是出卖人已转移标的物的占有于买受人，但因标的物存在法定的或约定的买受人主观上不予认可的事由而拒绝接受。对此，各国法律都作出了取消买卖或解除合同的规定。 在买卖合同的履行中，出卖人交付货物不符合约定的情况经常发生，例如所交付标的物质量不符合约定、提前交货、多交货或少交货等。对出卖人的前述行为，法律允许买受人采取多种补救措施，如退货、修理、更换、要求出卖人实际履行、减少价款和报酬、赔偿损失甚至解除合同等，而这些补救措施的前期行为往往表现为买受人拒绝接受标的物，所以拒收标的物是买受人实现违约救济的一项基本权利。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 瑕疵告知义务 即二手房的提供者，不管是上家还是中介公司应当将房屋的瑕疵状况告知购房人，不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押，房屋是否有质量问题等，都应当如实告诉下家。否则，因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销，则要向下家赔偿损失。 合同订立通知义务 对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中，有些人并不是房屋产权人，而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市，结果造成签约不能或合同无效，使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般，等磋商到签订合同时，才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款，使上家措手不及。 协助与照顾的义务 在二手房买卖合同订立过程中，上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失，并且在可能的情况下提供便利，给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的劣势，或者胁迫对方，或者乘人之危而取得不当利益。 不得欺诈义务 二手房上市交易，其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境，有的是为了投资套现，而有的则怀着欺诈的目的，为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩，造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后，转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实，吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。 忠实义务 在二手房买卖签约过程中，中介公司为达成居间或委托协议，有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的，但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密，基于此种信息的特殊性质，按照一般常识，二手房交易当事人也不可以泄露，更不应当用来搞手拉手交易，否则应当承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 二手房买卖合同中什么是后合同义务 “后合同义务”的内容 (一)在二手房买卖中，协助义务和告知义务尤为重要。 1、协助义务：上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址，同时下家也应给予一个合理的办理期间。 2、告知义务：又称为通知义务，即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后，上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如，上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的，不管是有价转让，还是无偿赠予，都必须把这些设备的具体状况告诉下家。 (二)结清水表帐单 若自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，上、下家不需要办理水表过户手续。因此，在二手房交易过程中，下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定，也没有查核具体已使用的数字有多少，或没有询问有无拖欠水费等情况，结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定：不论是谁使用的，凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了，同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。 (三)告知电表状况 目前，本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度，取消了过去的实名制，过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了，但是笔者就曾接待过这样一位市民，事情是这样的，下家与上家已办结交房所有手续，且已入住半年有余。 (四)协助煤气过户 (五)结清电话费 随着市民生活水平的提高，有的家庭已经安装了多门电话线路，此时下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。在此，笔者建议购房者，现在电话新装很方便，你完全可以让原房主将电话移走，不计入房价。然后另外申请安装电话，以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可，那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单，一并清结后，再办理过户手续。

[律师回复] 后赡养义务的内容是给付生活费。这是后赡养义务区别于赡养义务的实质特征。正常情况下，一般子女对父母的赡养义务既包括物质赡养即给付生活费，又包括精神赡养，而后赡养义务由于发生在收养关系解除之后，养父母与养子女的关系不复存在的情况下，因此，以解决温饱即生存问题为目的的物质赡养——给付生活费，成为后赡养义务的显著特征