商品房买卖合同解释第三条规定的内容有哪些

[律师回复] [1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。
已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，2003年6月1日施行。
中文名
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
法释
〔2003〕7号
颁布单位
最高人民法院
通过时间
2003年4月28日
有效期
现行有效
法定程序
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）[2]
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，再加上房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。

[律师回复] 关于商品房销售广告是要约邀请还是要约问题，应当结合我国合同法中的相关规定进行理解。合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的，视为要约，因而具有要约的约束力。
　　《商品房司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据合同法有关规定以及最高人民法院《商品房司法解释》第3条的规定，对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：
　　
(1)在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据合同法第15条第1款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力；
　　
(2)当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同条款；
　　
(3)将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准；
　　
(4)出卖人商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该商品房销售广告内容的对象就已特定化;根据合同法第14条关于要约的规定，《商品房司法解释》明确规定应当将内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，虽然该说明和允诺未订入商品房买卖合同文本中，但这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。该点有两个重要问题：
　　
①最高人民法院《商品房司法解释》第3条的使用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能落实为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于房地产开发商对周边环境的承诺，如地铁、轻轨、水景、公园等等。
　　
②何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”买受人可能认为采光问题对订立合同有重大影响，也可能觉得小区内的会所能否按时交付对房屋价格有重大的影响，等等。这涉及对各种“影响”是否“重大”的理解，法官应当根据社会生活的一般观念，合理运用自由裁量权进行判定。
以上是商品房买卖合同司法解释第三条的相关内容，请参考

[律师回复] 关于商品房销售广告是要约邀请还是要约问题，应当结合我国合同法中的相关规定进行理解。合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的，视为要约，因而具有要约的约束力。
《商品房司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据合同法有关规定以及最高人民法院《商品房司法解释》第3条的规定，对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：
(1)在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据合同法第15条第1款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力；
(2)当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同条款；
(3)将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准；
(4)出卖人商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该商品房销售广告内容的对象就已特定化;根据合同法第14条关于要约的规定，《商品房司法解释》明确规定应当将内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，虽然该说明和允诺未订入商品房买卖合同文本中，但这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。该点有两个重要问题：
①最高人民法院《商品房司法解释》第3条的使用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能落实为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于房地产开发商对周边环境的承诺，如地铁、轻轨、水景、公园等等。
②何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”？买受人可能认为采光问题对订立合同有重大影响，也可能觉得小区内的会所能否按时交付对房屋价格有重大的影响，等等。这涉及对各种“影响”是否“重大”的理解，法官应当根据社会生活的一般观念，合理运用自由裁量权进行判定。
这是商品房买卖合同司法解释第三条的相关内容，请参考。

[律师回复] 第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。
　　商品房买卖合同解释11条规定房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

[律师回复] 毒品犯罪是指涉及毒品的犯罪，我国刑法规定，走私、贩卖、运输、制造、非法持有毒品均为犯罪行为。毒品犯罪主要包括走私、贩卖、运输、制造毒品罪、非法持有毒品罪、包庇毒品犯罪分子罪、窝藏、转移、隐瞒毒品、毒赃罪、走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪、非法种植毒品原植物罪、非法买卖、运输、携带、持有毒品原植物种子、幼苗罪、引诱、教唆、欺骗他人吸毒罪、强迫他人吸毒罪、容留他人吸毒罪、非法提供麻醉药品、精神药品罪。

[律师回复] 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本买卖合同解释第9条。
一、买卖合同的成立及效力
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

[律师回复] 本条是对常见的以买卖合同作为借款合同的债权担保的纠纷审理的规定，以买卖合同作为借款合同的债权担保即是在民间借贷中，当事人为了规避物权法对流押的禁止性规定，采取变通做法，通过另行订立一份买卖合同担保借款合同的履行，即约定如果到期偿还借款，则双方履行买卖合同，借款顶抵买卖合同项下的购买款项。
一、以买卖合同作为借款合同的债权担保的，如何认定买卖合同效力，《民间借贷规定》出台前存在有效和无效之争。
一度作为借款合同担保合同的买卖合同的效力该认定有效还是无效存在争议，最高人民法院的2011年和2013年两个再审案件的观点截然相反。
(一)有效说
最高法(2011)民提字第344号判决(朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)，该案一审二审判决商品房买卖合同有效，山西高院再审改判无效，最高法院撤销再审判决，最终认定商品房买卖合同有效，最高法院判决认为：本案的商品房买卖和民间借贷两份协议，并立又有联系，即以签订商品方买卖合同的方式为之后的借款协议提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现;这两份协议并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
(二)无效说
最高法(2013)民提字第135号判决(广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案)，该案一审和二审认为买卖合同有效，最高法院再审认为无效，最高法院判决认为：双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。
二、《民间借贷规定》出台前，最高院通过征求意见稿和公报案例认同有效说并指导全国审判。
2013年《民间借贷规定》(征求意见稿)第25条【民间借贷与买卖合同混同的处理】规定：
“借款人为借款而与贷款人签订买卖合同，借款到期后借款人不能偿还贷款，贷款人要求以借款本息抵顶买卖合同价款的，人民法院应当将民间借贷合同和买卖合同合并审理。买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持。就履行的买卖合同价款与应偿还借款本息之间的差额，当事人主张偿还或者补偿的，人民法院应予支持。”
可以看出征求意见稿遵循了2011年朱俊芳案的审理思路。据了解，为了在司法解释公布实施前以指导案例的方式指导全国法院审判，最高法院在2014年12期将朱俊芳案作为人民法院公报案例。
三、《民间借贷规定》回避了买卖合同的效力问题，规定出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。
风云突变，最终公布的《民间借贷规定》没有延续朱俊芳案件和征求意见稿的思路。第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。
出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
四、在没有第三人对买卖合同标的物申请作为借款人财产执行的情形下，适用新规定实际效果上没有重大变化。
鉴于以买卖合同方式担保借款主要是以不动产作为标的的，我们以下仅以不动产作为标的来论述。在目前房地产市场平稳及未来房价不会暴涨的情况下，出借人通过履行买卖合同而获得不动产的所有权，与出借人通过拍卖处置不动产获得变价款项，两者在金钱权益上没有太大差别，特别是征求意见稿中，规定买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持，当事人也有价格调整权。也就是说即便是出借人有权主张履行买卖合同，法院也需要审查约定价格明显低于实际履行时实际价格，以防止出借人利用优势地位获益。
五、以买卖合同作为借款合同债权担保的，符合法定情形下，出借人仍能凭借买卖合同获得不动产受让人物权期待权，享有对抗申请执行金钱债权的第三人的权益。
《民间借贷规定》第24条并未就买卖合同的效力作出说明，没有表述和明确“买卖合同无效”，那么出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人物权期待权，排除第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行?
举例来说，张三是出借人，向借款人李四借款100万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保(假定房屋变现价值与借款本息相当)，约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵顶购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。此时，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利是否有优先劣后之分?
依据《民间借贷规定》24条，张三不能依据买卖合同要求履行买卖合同，但该条并没有说张三与李四之间的买卖合同无效，那么依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第28条，那么张三是不是因符合在查封前签订书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款(价款在查封前根据买卖合同已经自动抵顶)、非因买卖人自身原因为办理过户登记(买卖合同还未界履行期)这四个要件，可以排除第三人王五对房屋的执行?
《执行异议和复议规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
笔者的看法是，可以排除，达到张三对李四房屋的变现价款享有优先权的效果，且进一步来说，如果张三是符合《执行异议和复议规定》第29条的消费者买受人，按照该条的规定享有更高的权利保障。如果张三没有占有房屋，但是办理了受让物权预告登记，依据《执行异议和复议规定》第30条，也可以排除王五的执行。
从以上分析，在民间借贷司法解释第24条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款(支付全部价款)且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理(借款人对没有办理过户没有过错)，或者出借人办理了受让物权预告登记。签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。

[律师回复] 这个买卖合同解释第35条 当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。
【释义】本条是对采用合同书形式订立合同如何确定合同成立地点的规定。
非要式的合同，一般以承诺生效地点为合同成立的地点。要式合同，以要式达成的地点为合同成立的地点。双方当事人在合同成立以前约定以合同书形式订立合同的，以签字或者盖章的地点为合同成立的地点。如果当事人以要约与承诺达成合同后又协商签订合同书的，除非当事人另有约定，合同已于承诺生效时成立，承诺生效的地点为合同订立的地点，不适用本条的规定。
本条规定，也适用于双方当事人在合同成立前约定签订确认书的情况。

[律师回复] 第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
【释义】本条是对附条件合同效力的规定。
根据本条的规定，合同的双方当事人可以对合同的效力附条件，即附条件的合同。所谓附条件的合同，是指合同的双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。
所附条件是指合同当事人自己约定的、未来有可能发生的、用来限定合同效力的某种合法事实。所附条件有以下特点：
1.所附条件是由双方当事人约定的，并且作为合同的一个条款列入合同中。其与法定条件的最大区别就在于后者是由法律 规定的，不由当事人的意思取合并具有普遍约束力的条件。因此、合同双方当事人不得以法定条件作为所附条件。
2.条件是将来可能发生的事实。过去的、现存的事实或者将来必定发生的事实或者必定不能发生的事实不能作为所附条件。此外，法律规定的事实也不能作为附条件，如子女继承父亲遗产要等到父亲死亡，就不能作为条件。
3.所附条件是当事人用来限制合同法 律效力的附属意思表示。它同当事人约定的所谓供货条件、付款条件是不同的，后者是合同自身内容的一部分，而附条件合同的所附条件只是合同的附属内容。
4.所附条件必须是合法的事实。违法的事实不能作为条件，如双方当事人不能约定某人杀死某人作为合同生效的条件。
所附条件可分为生效条件和解除条件。生效条件是指使合同的效力发生或者不发生的条件。在此条件出现之前，也即本条所说的条件成就之前，合同的效力处于不确定状态，当此条件出现后，即条件成就后，合同生效；当条件没有出现（或成就），合同也就不生效。例如甲与乙签订买卖合同 ，甲同意把房子卖给乙，但是条件是要在甲调到外地工作过后。这个条件一旦出现后，则卖房的合同即生效。解除条件又称消灭条件，是指对具有效力的合同，当合同约定的条件出现（即成就）时，合同的效力归于消灭；若确定该条件不出现（不成就），则该合同仍确保其效力。
附条件的合同中，所附条件的出现对该合同的法律效力有决定性作用，根据本条的规定，附条件合同在所附条件出现时分为两种情况：生效条件的出现使该合同产生法律效力；附解除条件的合同中，解除条件的出现使该合同失去效力。
这里需要特别指出的是，附条件的合同虽然要在所附条件出现时生效或者失效，但是对于当事人仍然具有法律约束力，双方当事人不能随意变更或者解除。一旦符合所附条件时，一方如果不履行，就要赔偿因此给对方造成的损失。所以，附条件的合同效力可分为条件成就前的效力和条件成就后的效力。条件未出现前的效力对于附生效条件的合同表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权；在附解除条件的合同中则表现为当事人可期待条件出现时合同效力归于消灭的期待权。条件出现后效力在附生效条件的合同中表现为该合同生效，在附解除条件的合同中则表现为条件出现后合同的效力归于消灭。
由于附条件的合同的生效或者终止的效力取决于所附条件的成就或者不成就（即出现或不出现），并且所附条件事先是不确定的，因此，任何一方均不得以违反诚实信用原则的方法恶意地促成条件的成就或者阻止条件的成就（出现）。因此，本条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》依据我国《民事通则》、《合同法》等法律的规定，对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、商品房质量、商品房担保贷款等如何适用法律的问题作了比较详细的解释。2003年4月28日，最高人民法院公布了关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，并于2003年6月1日走施行。该解释的制定公布是最高人民适应我国商品房市场的那儿发展趋势和实现人民法院公正与效率这一工作主题的一项重大举措。
该解释依据我国民法通则、合同法、城市房地产管理法、担保法、民事诉讼法等法律的规定，对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数卖、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款等如何适用的问题作了比较详细的解释。其中，对于商品房买卖过程中一些出卖人严重背离诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为。还依法明确了惩罚性赔偿责任的适用，这将不利于制裁和不法行为，维护商品房市场的正常交易诚信体系的建立。通过在实体和程序一对现行法律规定的深入细化，也增强了法律的可操作性，统一了法律的适用有利于对当事人的平等保护，有利于树立人民法院裁判的权威。

[律师回复] 买卖合同司法解释36条和167条的区别 《买卖合同司法解释》第三十六条 买受人已经支付标的物总价
的百分之七十五以上，出卖人主张取得标的物的，人民法院不予支持。
第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

[律师回复] 买卖合同解释第14条是 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
【释义】本条是对要约的定义及其构成要件的规定。

[律师回复] 见：《最高院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
可以看出，该条规定的是出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积（注：一般出卖人都选择按建筑面积，房产证登记的也是建筑面积）与商品房买卖合同约定面积不符的处理方案，其中涉及面积误差比的计算，在《商品房买卖合同》（所在省工商局、建设厅监制的格式合同）中有计算公式：面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100% ，买受人计算出面积误差比后根据此条决定处理方案。

[律师回复] 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解释14条的内容是： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 人民具体认定合同法
第一百五十八条
第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
合同法
第一百五十八条
第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

[律师回复] 最高人民法院
关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）
为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移
第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
以上是买卖合同解释第二十四条的相关法律解释。

[律师回复] 人民具体认定合同法
第一百五十八条
第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
合同法
第一百五十八条
第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。