棚户区改造是要拆迁吗

[律师回复] 如果对补偿不满意，千万不要轻易签字。拆迁时应公布拆迁公告、拆迁安置补偿方案，如果没有按照合法程序进行，可以提起行政诉讼维护合法权益。

[律师回复] 棚户区改造与城中村改造拆迁补偿都有哪些区别 城中村房屋拆迁的特殊性是因为其具有城市和农村的双重特征。房屋建筑占有的土地性质属于集体土地，但是周边房屋的市场价却很高。如果是依据集体土地上房屋建筑成本价拆迁补偿，那补偿结果对被拆迁户来说是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，这是违背拆迁补偿原则的。最高人民曾出过司法解释，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗的来讲，就是地段一样，房子结构、年限差不多的房子的市场价格。 棚户区指的大都是设施简陋，环境较差，安全隐患多的房子，根据《关于加快棚户区改造工作的意见》相关规定可知，经过棚户区改造后，当地群众的住房条件会得到改善，大家可以住到配套设施好、质量高、安全可靠的房子，共享改革发展成果。 关于棚户区的概念，法律并没有统一的规定，我们可以参照一下《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。那么棚户区改造应该怎么补偿呢?主要还是依据土地性质进行区分并且进行补偿。主要分为两种如下： 棚户区内国有土地上房屋征收拆迁补偿标准： 实物安置指的是产权调换：产权置换最低的标准是拆一还 一，意思就是拆一平补一平，棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置;异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。 货币补偿：被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括: (一) 被征收房屋价值的补偿; (二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准： 此房屋虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

[律师回复] <br/>一、性质不同：<br/>（1）棚户区改造：是为惠民利民民心工程，实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。<br/>（2）房屋拆迁：是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。<br/>二、补偿标准规定不同：<br/>1、棚户区的改造补偿：通常是居民补偿，又分为货币补偿和产权置换补偿。<br/>（1）产权置换包括:1：<br/>1.5的面积置换；<br/>（2）房屋重置成新价格，即把房屋折算成价格，其与房屋的新旧、装修、结构均有关系；<br/>（3）其他的搬迁奖励。<br/>2、房屋拆迁补偿：指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿，拆迁补偿方式包括：（1）货币补偿；（2）房屋产权调换；<br/>（3）还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。<br/>三、主导方式不同棚户区改造为政府主导并实施操作，改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造。房屋拆迁为政府引导或准予，可由人民政府组织统一拆迁，自行拆迁，委托拆迁三种形式。<br/>1、人民政府组织统一拆迁。即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”<br/>2、自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。<br/>3、委托拆迁。它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 棚户区改造拆迁补偿标准是怎样的 (一)货币补偿 补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费 (二)房屋产权调换 1、产权调换房屋 本项目产权调换房屋位于北辛安安置房小区。产权调换房屋为期房，临时安置期限为36个月。安置房a区房屋为普通商品房，安置房b区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。 2、补偿补助总款 补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+其他补助费 3、产权调换房屋面积 被征收人可选购的产权调换房屋面积为被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米，其中： (1)如被征收房屋建筑面积的0.2倍部分小于10平方米，则按10平方米计算; (2)本项目征收范围内同一人或夫妻有两处及以上房屋的，被征收房屋建筑面积合并计算，10建筑平方米只享有一次; (3)当被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米小于产权调换房屋最小户型面积，允许购买本项目产权调换房屋最小户型。 4、产权调换房屋购买价格 (1)被征收房屋建筑面积的0.2倍和10建筑平方米部分，在签约期限内按照优惠价格4500元/建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元/建筑平方米购买; (2)被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买; (3)超出被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米的部分，按照本项目标准房地产价格购买。 5、选房顺序 本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择安置房a区、b区产权调换房屋。 (三)被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格 1、被征收房屋价值 被征收房屋价值=[(基准价格×k+被征收房屋重置成新价)×因素修正系数]×被征收房屋建筑面积+被征收房屋设备、装修及附属物价格 k为容积率修正系数。 被征收房屋价值补偿以本项目公开选定的评估机构评估确定。 2、标准房地产价格、基准价格 本项目标准房地产价格、基准价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。 本项目预评估标准房地产价格为44208元/平方米，基准价格为41877元/平方米。 (四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费 1、搬迁费 搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，选择货币补偿的，标准为40元/平方米;选择房屋产权调换的，标准为80元/平方米。 2、临时安置费 选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，标准为90元/月/平方米。 选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，一次性发放40个月的临时安置费;签约期限后签约并搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为： 一居室套型3560元/月 二居室套型4730元/月 三居室套型5520元/月 如临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时的房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。 3、停产停业损失补偿费 被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿： (1)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑; (2)有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋; (3)已办理税务登记并具有纳税凭证。 本项目停产停业损失补偿标准为1800元/平方米。 4、外迁补助费 选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予外迁补助费，标准为4000元/平方米。 (五)其他补助费 1、平房补助费：补助标准为400元/平方米(仅限于未建地下室、地面二层及以上等建筑)，计算基数为被征收房屋建筑面积。 2、低保、残疾补助费：补助标准为20200元/证。 3、电话移机费：补助标准为235元/部。 4、空调移机费：补助标准为400元/台。 5、有线电视移机费：补助标准为300元/终端。 6、热水器移机费：补助标准为300元/台。 7、对选择安置房b区产权调换房屋的，以所选安置房b区产权调换房屋建筑面积为基数给予补助费，标准为1500元/建筑平方米。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。改造要求：<br/>1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权棚户区问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。<br/>2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统<br/>一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；<br/>3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。<br/>4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。<br/>5、要充分利用棚户区在历史上形成的优点，并挖掘其潜力。商业拆迁是指，开发商作为一般的民事主体，基于纯商业开发性质的考虑，出于营利的目的，经与被拆迁人协商一致，被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商，开发商将所取得的房屋拆除，并在该基地进行房地产开发的行为。一是商业目的性，二是合意性，三是拆迁补偿的不确定性。商业拆迁必须建立在平等自愿、意思自治的合同基础上，被拆迁户与开发商达成合意，不得强买强卖，不得强制拆迁。由于拆迁协议是双方协商的结果，所以拆迁补偿没有法定要求的合理性，北大教授钱明星说过：商业拆迁中漫天要价是被拆迁者的合法权利。