商品房预售买卖合同违约金如何计算

一、商品房预售买卖合同违约金如何计算

在存在违约责任条款且约定了违约金金额的情况下，应严格依据约定的方式来计算违约金数额；如若并无相关违约金的具体规定，则可参照如下通用标准进行估算：针对逾期支付款项的情形，其所涉及的赔偿金额应为未偿清的购房总价，并参照中国人民银行所制定的金融机构关于逾期贷款利息的收取标准进行核算。而对于逾期交付使用房屋的行为，其所对应的赔偿金额则应根据逾期交付使用房屋期间内有关主管部门公开发布或由具备资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条

二、商品房预售合同是最终正式合同吗

并不是最终的、具有法律约束力的正式合同。我们所提及的正式合同，实则应指商品房买卖合同，这才是所有房地产交易中最具权威性和规范性的合同形式。而商品房预售合同，尽管也属于买卖合同的范畴之一，其标的却是尚处于建设过程中的房屋，本质上相当于买卖双方签署的一份意向性协议，可以理解为此类合同其实更接近于定金合同。在所有类型的商品房销售行为当中，唯有商品房买卖合同才被视为进行房屋买卖交易时的正式且具有法律效力的合同。

《城市商品房预售管理办法》第二条

本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

在违约责任处理过程中，关于违约金的数额将依据双方先前所达成的协议进行履行，若未有具体条款加以明确，逾期支付款项时可参考购房总价款以及中国人民银行公布的逾期贷款利息标准予以衡量；针对逾期交付房屋的情况，赔偿金额应以逾期期间同一地区、同等类型房屋所收取的租金为基准，具体金额可以通过聘请相关政府部门或者具有资质的评估机构进行专业评定得出。