租赁合同违约金过高，租客应如何应对

[律师回复] 尊敬的审判长、审判员：<br/> <br/> 根据我国《律师法》、《民事诉讼法》等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权，指派王细香律师担任被告诉讼代理人。在查阅案卷基础上，代理人发表代理意见如下：<br/> <br/> <br/>一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房屋，根本不存在违约行为。<br/> 本案中，原告提起诉讼的理由是“被告违约”，“违约行为”具体体现在未按照编号为004781的《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）第十条第五款的规定交还房屋，该规定为“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。留置在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。”<br/> 对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。正如原告在起诉状中所写“原告于2012年1月4日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往……交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可，不予修复，双方协商不一致，……”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在履行房屋交还手续，只是对房屋设备设施损坏未能达成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，这与原告起诉被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题，与房屋是否交还不是一个概念。因此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。<br/> 事实上，被告早已签下另一《房屋租赁合同》并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，旧房钥匙也一并归还于原告。从实践上说，正如交房以交钥匙为标准一样，交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准，被告如期腾退房屋并交还钥匙，显然已完成交还房屋任务。原告起诉被告不按期交还房屋，没有任何事实和依据，其状告被告违反合同不交还房屋，无非是想侵占被告的押金和攫取其他不当得利。<br/> <br/>二、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制其责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。<br/>根据我国《合同法》第三十九条，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称 ‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，原告为提供格式合同一方，其在合同第十条第五款中约定“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿……。”该条规定显然属于免除甲方责任的条款而未作合理说明，该条款并不生效。<br/> <br/>三、原告没有任何理由扣留全额押金。<br/>根据交易惯例，房屋租赁合同到期终止，押金也应同时返还。如存在房屋设备设施人为损毁，给当事人造成损失的，过错一方应给予相应赔偿，赔偿款可在押金款中扣除。本案中，原告应举证证明其房屋设备设施遭受人为损坏，而原告提供的证据，根本无法证明此主张。因此，原告应退还押金款给被告。<br/> <br/>四、被告不应承担2012年1月4日至1月31日的房租。<br/>被告在其诉讼请求第二项中主张被告承担其房租损失2600元毫无依据。如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其起诉状中也提到2012年1月4日双方已到办理房屋交还手续阶段，显然此时房屋已经腾退，并且根据本案房屋租赁合同第七条第六款，“办理房屋交还手续时，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方对未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任。”可见，就算被告有物品留置，原告完全可以自行处理，因此原告主张该时期的房租，纯属空穴来风，不可能得到支持。即使因整理修缮该房屋产生空租期，那也是其合理的经营损失，跟被告没有关联性。<br/> <br/>四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。<br/> 原告先是借故房屋设备设施人为损毁不退还押金，随后又编造被告“不履行交还房屋义务”的说法来法院起诉，其行为牵制了被告大量时间和精力，扰乱了被告的工作和生活，导致被告发生了许多交通费、误工费等费用，被告的经济损失完全由原告造成，理应由原告赔偿。被告已经就此提起反诉，将依法追究原告的法律责任。<br/> <br/>以上代理意见，我们敬请法院能够给予支持为盼！谢谢！

[律师回复] 可以委托我们律师处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果违约金过高怎么办<br/>如果租房合同违约金过高，我们可以通过协商要求降低违约金。如果协商不成，可以到提讼，维护自己的权益。<br/>一、如何判定当事人约定的逾期付款违约金过高<br/>《合同法》<br/>第一百一十四条<br/>第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少”，合同法赋予合同当事人可以请求人民或者仲裁机构对约定的违约金进行调整的权利。在我国合同法中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为 “补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性仍是其主要属性。最高人民于2009年7月7日印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知(法发〔2009〕40号)中亦强调合同法第114条等规定已经确定违约制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。<br/>合同法司法解释<br/>(二)第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述的规定，判定违约金过高的标准有两个：主要标准是指以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素;次要标准是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。需要强调的，合同法司法解释<br/>(二)第二十九条第二款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此款所谓“造成损失”应适用该条第一款主要标准来考量，不能单纯计算直接实际损失。另外，合同法第一百一十四条第二款使用了“适当”这个授权性用语，其意在授权法官根据案件的具体情形来综合权衡，以使具体案件关于违约金是否过高的问题可以公平解决。<br/>在买卖合同纠纷中，逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付。逾期付款违约金属损害补偿性质的违约金责任方式。当事人约定的逾期付款违约金是否过高的判定应当适用合同法司法解释<br/>(二)第二十九条所规定的两个标准即主要标准和次要标准，同时，应考虑守约方因违约方逾期付款所造成的损失负有举证证明责任以及违约方主张违约金过高也负有举证证明责任。<br/>二、能否主动依据职权直接调整当事人约定的违约金<br/>根据合同法第一百一十四条以及合同法司法解释<br/>(二)第二十九条的规定，在处理违约金是否过低或过高的问题，我国采用当事人申请调整的立法模式，即调整违约金的适用前提是当事人明确提出调整的申请，人民原则上不得依职权直接进行调整，其意在强调公权力对契约自由原则的尊重和平衡当事人双方的利益。在案件审理过程中，人民可以就违约金过高的问题进行释明，释明后当事人不提出调整违约金请求的，人民应最大化遵循当事人意思自治，一般不予调整。但如果按照合同双方当事人约定违约金计算标准判决将严重违反公序良俗原则、诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡的，人民可以根据合同法<br/>第五条、<br/>第六条关于公平原则、诚信原则的规定进行调整，以达到既能有效补偿守约方的损失和对违约方具有一定惩戒作用，又能预止违约金制度成为守约方谋取暴利的法律工具的法律效果。

[律师回复] 你好，对于你的租客违反房屋租赁合同的情况，如果你们私下沟通不了，你可以参考目前规范房屋租赁的相关律法规，主要有：《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。必要情况下，咨询专业律师。

[律师回复] 你是哪一方？可以准备材料帮你争取最大权益的。