哪些二手房不能买卖,二手房交易如何防范风险?

最新修订 | 2024-07-03
浏览10w+
杜强吉律师
杜强吉律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:3972人
专家导读 第一,没有取得房屋所有权证的房屋。第二,只取得使用权的房屋,如房管局直管的公房。第三,鉴定为危房的房屋1、确认房主:核实真实身份。2、确定房屋是否有历史遗留问题。3、明确付款方式。4、约定支付违约金的时间。

{ArticleTitle}

随着二手房交易量的日益增长,二手房交易中遇到的问题也越来越多。在选购二手房的时候,哪些二手房是不能买卖的呢?二手房交易要如何防范风险?请阅读下面的文字了解。

一、哪些二手房不能买卖?

根据我国相关法律的规定,下列房屋不能作为二手房上市交易:

(一)只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有权证的房屋;

(三)在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋;

(四)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;

(六)以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

(八)房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;

(九)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、二手房交易如何防范风险?

保证处于不利交易地位的购房者的利益有效回避潜在的购房风险,二手房的买方在交易中应注意如下事项:

(一)确认房主:核实真实身份。签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性,尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证房屋产权证进行欺诈,最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易,买卖双方都希望交易过程安全稳妥,最有效的方法是委托专业律师验证卖方的真实身份,确认房屋产权纠纷,对交易行为进行制约。

(二)确定房屋是否有历史遗留问题。如欠费或相应协议,这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款;交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易,物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,也都应在合同中明确写明。

(三)明确付款方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定,一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的交易现状,在实际操作中,买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主,而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,为此买方有权利知道房产的过户时间。

(四)约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务,顺利完成交易,但因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象,签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。实践中,二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明,但对于偿付时间却没有具体约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“卖方在实际交房之日起多少日内向买方支付违约金”这样的条款,以确保合同条款的最终落实。

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明,以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

二手房交易如何防范风险的内容,希望能对您有所帮助。在选购二手房之前一定要对房屋的归属状况进行核实,避免一些不必要的麻烦。

立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文4.8k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
6694位律师在线平均3分钟响应99%好评
哪些二手房不能买卖,二手房交易如何防范风险?
一键咨询
  • 镇江用户2分钟前提交了咨询
    155****6860用户1分钟前提交了咨询
    154****6411用户4分钟前提交了咨询
    连云港用户4分钟前提交了咨询
    143****3642用户4分钟前提交了咨询
    145****8102用户4分钟前提交了咨询
    盐城用户4分钟前提交了咨询
    常州用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户4分钟前提交了咨询
    148****8563用户1分钟前提交了咨询
    143****0358用户1分钟前提交了咨询
    158****5825用户3分钟前提交了咨询
    132****4374用户1分钟前提交了咨询
  • 153****8323用户1分钟前提交了咨询
    南通用户2分钟前提交了咨询
    148****8603用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    161****2317用户2分钟前提交了咨询
    南京用户2分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    155****6501用户3分钟前提交了咨询
    147****8522用户3分钟前提交了咨询
    164****1203用户3分钟前提交了咨询
    常州用户2分钟前提交了咨询
    161****3370用户1分钟前提交了咨询
    南京用户2分钟前提交了咨询

房产纠纷·推荐文章

为你推荐
盐城156****1120用户4分钟前已获取解答
泰州177****9644用户2分钟前已获取解答
无锡181****9378用户2分钟前已获取解答
二手房交易如何防范风险?
风险防范1、在订立合同之前,最好请专业人士进行调查,对房产基本信息进行详细了解。2、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,1、在取得产权之前,尽量少交房款。2、应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。3、买卖合同中,应约定相应的违约条款,提高违约成本,应对房价波动,以避免一方恶意违约。
10w+浏览
房产纠纷
二手房交易如何防范风险
防范二手房交易风险如下:1、找有资质的房地产经纪机构;2、网签合同,办理交易资金监管;3、可以选择办理房产公证;4、明确好房价、付款方式及时间、交房标准及时间、违约责任;5、明确发生就纠纷的仲裁机构。
31浏览 2024-09-30
二手房交易风险怎么防范
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一
488浏览
怎样防范二手房交易的风险
10w+浏览2023-09-05
二手房交易如何防范风险
一)确认房主:核实真实身份(二)确定房屋是否有历史遗留问题(三)明确付款方式(四)约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。
10w+浏览
房产纠纷
如何防范二手房交易风险
具体方法是:一、一定要通过正规中介机构、渠道进行购买;二、房产权属要查清,合同条款在签署合同前要看清楚;三、缩短交易时间;四、如果房主已婚,签约时要求配偶。
19浏览 2025-02-09
如何防范二手房交易中的风险
[律师回复] 建议买方按流程办理二手房过户,否则将面临以下风险:<br/>(<br/>1)一房二卖房产并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家如果又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人所有,原买家只能要求卖家承担违约的责任。<br/>(<br/>2)卖家用房子抵押贷款在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除卖家会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。<br/>(<br/>3)房屋被查封在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的。那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至,可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。<br/>(<br/>4)违约风险延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户。<br/>(<br/>5)产权人死亡买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。因此,建议买方一定要按流程办理过户,保障自身的权益。
376浏览
怎样防范二手房交易的风险
10w+浏览2023-09-12
二手房交易应谨防哪些风险?
来自房屋本身方面的风险。1、对房屋所在片区考察不仔细。2、房屋有严重的质量问题。3、房屋产权问题。来自中介方面的风险1、中介公司不让购房者与房主见面,从中赚取差价。2、中介公司有意隐瞒房屋所在地段不利于购房者的规划情况和房屋质量问题。3、签订不公平合同。4、中介公司操作流程不规范。
10w+浏览
房产纠纷
哪些二手房不能买卖二手房交易时应如何防范风险?
下列二手房不能买卖:(一)只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;(二)未依法取得房屋所有权证的房屋;(三)在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋;(四)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋。
44浏览 2024-09-24
怎样防范二手房买卖风险
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定,没有取得房地产证书的不得转让,因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法: 做法 一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权,所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权,又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。 从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看,一样是普通住宅。从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等,服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子,也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出,虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易,但在实践中,其二手房交易也比较活跃,此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力,一旦出现交易纠纷,在寻求法律保护时会遇到更多障碍。
493浏览
最新如何防范二手房交易风险
10w+浏览2023-09-04
如何选购二手房 二手房交易资金风险如何防范
1、是否有私搭私建部分。2、确认房屋的准确面积。3、观察房屋的内部结构。4、考核房屋的市政配套设施。5、了解装修的状况。6、物业管理的水平。7、了解往后居住的费用。
10w+浏览
房产纠纷
购买二手房如何防范风险
防范二手房买卖风险的方式是:注意是否存在多个共有人;注意已出租房屋的转售是否经过承租人同意;注意房屋手续是否齐全、产权是否明确;注意合同约定尤其关于违约条款的约定是否明确;注意房屋质量是否真实;注意物管费用是否有拖欠;注意房屋是否被限制交易等。
3浏览 2024-10-12
我家有一个亲戚准备在外地房子,要将自己的老家的房子卖出去,作为卖方在二手房交易中有哪些法律风险需要防范的?
[律师回复] 在目前房地产市场情况下,卖方一般在交易中处于优势地位,但卖方有话语权,并不代表在房屋交易中就不存在风险,以下几个方面的风险需要注意:<br/>第一是买方迟延付款的风险,从卖方的角度主要是通过让渡房屋所有权,转移对房屋的占有,从而获取房屋的价款,但是买方如果没有按时付款,卖方一般有权以不交付房屋、不转移房屋占有作为抗辩,当然具体得需要通过合同履行节点的设计来安排进行防范。<br/>第二是买方不能足额付款的风险,二手房交易时,卖方通常会在买卖合同中约定买方支付一定金额的款项以后,双方才开始办理房屋产权过户登记手续,尤其目前多采用资金监管方式完成购房款支付,不能足额付款倒不会导致卖方在未收款之前即失去房屋所有权,但会因合同未能顺畅履行导致纠纷,提前针对这种情形设计相应合同解除条款,或者违约责任条款,是非常重要的。<br/>第三是房产市场下行时买方毁约的风险;当房产市场下行时,受买跌心理预期的影响,在利益因素的驱动下,买方反悔的可能性会加大,对此类风险,在拟定合同时设计相应违约责任条款,则是法律层面主要的防范手段了。
650浏览
如何防范二手房交易风险最新
10w+浏览2023-09-20
二手房交易的时候要谨防哪些风险
1、用假房产证进行欺诈 2、产权过户风险 3、无效交易风险 4、出售的房屋已设定抵押的风险 5、一房多卖的风险 6、拆迁风险 7、中介风险。
10w+浏览
房产纠纷
二手房交易应警防哪些风险
二手房交易应警防风险有:1、确保房源可出售性和真实性,从源头上保障求购方的交易安全。求购方在交易前一定要查看房产证原件,避免假房东诈骗。2、专业的估价及合理的挂牌价,可以缩短成交周期。要注意挂牌价过高,信息冷藏无人问津,交易周期拉长的情况。
136浏览 2025-02-09
2023年如何防范二手房交易风险
10w+浏览2023-09-06
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 房产纠纷 > 哪些二手房不能买卖,二手房交易如何防范风险?
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

无锡178****2898用户2分钟前已提交咨询
盐城156****2814用户1分钟前已获取解答
南通181****5613用户1分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换