二手房过户需注意什么细节

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 大部分人在买二手房过户应注意问题：<br/>1、二手房价格进行评估。<br/>一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的保值价。在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。<br/>2、协议签订内容看好。<br/>签订书面协议时，关注是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。<br/>其中，日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如如贷款应客观条件不法办理需30日内现金补齐房款，首期款在签完合同内7天做银行监管等。<br/>3、检查水电煤气。<br/>如水电费未结清，购房者要提前和中介、卖方做好约定。如果不提前问好这些，那么等全部问题都办好后，购房者再找卖方，估计人也找不到了。提醒中介把流程走完后，再支付中介等费用。<br/>法律依据：<br/>《中华人民共和国物权法》第九条<br/>不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

[律师回复] 一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。<br/>二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。<br/>&nbsp;&nbsp;细节<br/>三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。<br/>四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。<br/>五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。<br/> 六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。<br/>七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明。<br/> 八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

[律师回复] 二手房过户要注意以下事项：<br/>1、清点房内设施设备。<br/>2、水、电、煤气、天然气、无线电视、宽带等的清点及过户。如有欠费，可要求原房东补交费用。<br/>3、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清。双方应到物业处进行更名手续。<br/>4、原房东应将户口全部迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。<br/>5、结清二手房尾款。

[律师回复] 法律分析：二手房购房合同应该注意的问题：<br/>一、房屋共有人问题；<br/>二、房屋租赁关系的处理；<br/>三、户口问题；<br/>四、对于违约责任；<br/>五、合同变更的一般规定。<br/>法律依据：《中华人民共和国民法典》 <br/>第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。<br/>第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

[律师回复] 1、二手房买卖需要注意的细节有：核实房屋情况;核实产权是否清晰以及卖方手续是否齐全;明确违约责任和合理利用补充条款;了解二手房房屋产生的费用是否结清;尽量委托正规中介机构或经纪事务所来代理房屋买卖交易。<br/>2、《房屋登记条例》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。