签订购房合同需要注意哪些问题

[律师回复] 签订购房人认购书最大的风险就是定金问题。与开发商签订了认购书时，要警惕开发商在收据上注有“定金”两字。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金有双重性质。 首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。 其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。因此提醒购房者谨慎交纳定金。另外，有些开发商约定的是订金，订金不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。如果是订金，就要小心开发商违约一房二卖的情况了。二、怎样签订购房认购合同，注意什么在与开发商签订认购合同时，专家提请购房者注意： （一）使用《商品房认购书》示范文本。目前售楼方和开发商方面处于强势地位，在认购书中常设置一些有利于售楼方的条款，消费者稍不留神，就会吃亏。因此，购房者最好提前准备，使用规范的文本。 （二）最好把销售人员的承诺书面化，以防日后没有证据证明自己的主张。 （三）认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。 （四）.约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订商品房认购书时，楼盘的一些细节尚未明确，商品房买卖合同的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订商品房买卖合同，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在消费者没有过错的时候能够随时“退出”。综合上面所提到的风险和注意事项，要提醒购房者在签订认购书时应当慎重行事。最好请个陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法律问题进行把关。如果真的看中了房子，可以直接签订购房合同的尽量就不要签订认购合同了，避免出现不必要的纠纷。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。
1、《选房应考虑的主要因素》
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1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。具体而言主要是指：
①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。
②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。
③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。
④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。
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2）要看住宅环境。住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。
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3）看住宅的健康与安全性。要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。
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4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。
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5）看房屋的品质状况。主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。
（
6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。
2、如何选择开发商。（
1）搞清开发商的资质。国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别：
①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。
②《资质证书》上标明的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。
③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。（
2）了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。从以下几方面，可以了解开发商的实力：①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。
④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。（
3）了解开发商的信誉信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工楼盘品质如何楼盘是否发生过严重的纠纷都是需要你认真了解的情况。②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主”。从这些中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。（
4）考察销售的资质。商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售：①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理代理权限、时间期限等有哪些规定审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。
3、如何识别“假热销”（
1）认购时间看长短。大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。（
2）莫中“雇托炒房”计。“雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。

[律师回复] 签订认购书前注意的问题如下：
1、签认购书前先查询个人信用报告；
2、购房者在决定交定金之前就需查询个人信用情况，看看是否存在不良信用记录或能否顺利贷款。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 签订购房合同时需要注意什么 1、在商品房销售合同中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是一次性付款还是按揭分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明，这涉及到违约付款的问题。 2、发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交楼，不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 3、对于房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并要求赔偿利息损失。通过上海法律咨询部门了解到目前，南方城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 4、如果是管道煤气的，应明确天然气或煤气的准确通气时间。因为一般煤气公司规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间，或者约定赔偿金约束开发商。目前由于各方面的因素，产权证发放可能比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限制地拖延办理产权证。 6、发展商在与购房人签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述商品房销售合同内容，往往还会让购房人再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差若差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但购房人也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订购房合同时需要注意什么 1、在商品房销售合同中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是一次性付款还是按揭分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明，这涉及到违约付款的问题。 2、发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交楼，不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 3、对于房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并要求赔偿利息损失。通过上海法律咨询部门了解到目前，南方城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 4、如果是管道煤气的，应明确天然气或煤气的准确通气时间。因为一般煤气公司规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间，或者约定赔偿金约束开发商。目前由于各方面的因素，产权证发放可能比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限制地拖延办理产权证。 6、发展商在与购房人签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述商品房销售合同内容，往往还会让购房人再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差若差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但购房人也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。

[律师回复] 购房者购买商品房，尤其是期房，对自己所购房屋的了解都是通过楼盘宣传材料、售楼人员的讲解或者朋友的介绍获得的，因此在签订商品房买卖合同时，购房者往往都是被动的，所以在签订购房合同时要注意下面的问题：　　
(一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：　　
1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。　　
2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。　　
3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。　　
(二)注意关于“当事人”的表述　　
1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。　　
2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。　　
3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。　　
(三)“五证”检查要看原件　　对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。　　购房人看“五证”最好要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

[律师回复] 买房签合同注意来4大事项：
（1）确定房屋产权。新房看“五证”，二手房要核对房产证上的业主。
（2）要约定交房的具体条件和时限。
（3）列明应交费源用事项，避免乱收费。
（4）合同中要明确违约责任。避免开发商推卸责任。

[律师回复] 要约收购协议怎么写,签订要约收购协议时应该注意什么? 【律师解答】 一、要约收购协议怎么写 1.收购人的名称、住所; 2.收购人关于收购的决定; 3.被收购的上市公司名称; 4.收购目的; 5.收购股份的详细名称和预定收购的股份数额; 6.收购的期限、收购的价格; 7.收购所需的资金额及资金保证; 8.报送要约收购报告书时，所持有被收购公司股份数占该上市公司已发行的股份总数的比例; 9.收购完成后的后续计划; 10.中国要求载明的其他事项。 二、签订要约收购协议时应该注意什么 (1)收购价格的确定：对同一种类的股票的要约价格，不得低于要约收购提示性公告日前6个月内收购人取得该种股票所支付的最高价格。 (2)收购要约的期限：收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。收购要约期届满，发出部分要约的收购人应当按照收购要约约定的条件购买被收购公司的股东预售的股份。预售要约股份的数量超过预定收购数量时，收购人应当按照同等比例收购预售要的股份。以终止被收购公司上市地位为目的的，收购人应当按照收购要约约定的条件购买被收购公司股东预售的全部股份;未取得中国豁免而发出全面要约的收购人应当购买被收购公司股东预售的全部股份。 收购要约期限届满后3个交易日内，接受委托的证券公司应当向证券登记结算机构申请办理股份转让结算、过户登记手续，解除对超过预定收购比例的股票的临时保管，收购人应当公布本次收购的结果。 (3)收购要约的变更：收购人需要变更收购要约条件的，必须事先向中国提出书面报告，同时抄报证监局、抄送证券交易所，通知被收购公司，经中国批准后予以公告。 收购要约届满前15日内，收购人不得更改收购要约条件，但是出现竞争要约的除外。出现竞争要约时，发出初始要约的收购人更改其收购要约条件距初始要约期届满不足15日的，应当延长要约期，延长后的要约期不应少于15日，不得超过最后一个竞争要约的期满日，并按规定比例追加履约保证金。 (4)要约收购的支付方式：收购人可以采用现金、证券、现金和证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款。以现金支付收购价款的，应当在做出要约收购提示性公告的同时，将不少于收购价款的百分之二十作为履约保证金存入证券登记结算机构指定的银行。 收购人以证券支付收购价款的，应当提供该证券的发行人最近3年经审计的财务会计报告、证券估值报告，并配合被收购公司聘请的财务顾问的尽职调查工作。 收购人以在证券交易所上市交易的证券支付收购价款的，应当在做出要约收购提示性公告的同时，将用于支付的全部证券交由证券登记结算机构保管，但上市公司发行新股的除外。收购人以在证券交易所上市的债券支付收购价款的，该债券的可上市交易时间应当不少于1个月。收购人以未在证券交易所上市交易的证券支付收购价款的必须同时提供现金方式供被收购公司的股东选择，并详细披露相关证券的保管、送达被收购公司股东的方式和安排。 三、要约收购的程序： (一)、持股百分之五以上者须公布信息。即通过证券交易所的证券交易，投资者持有一个上市公司已发行的股份的百分之五时，应当在该事实发生之日起三日内，向证券监督管理机构、证券交易所作出书面报告，通知该上市公司，并予以公告。 (二)、持股百分之三十继续收购时的要约。 发出收购要约，收购人必须事先向证券监督管理机构报送上市公司收购报告书，并载明规定事项。 在收购要约的有效期限内，收购人不得撤回其收购要约。 (三)、终止上市。收购要约的期限届满，收购人持有的被收购上市公司的股份数达到该公司已发行的股份总数的百分之七十五以上的，该上市公司的股票应当在证券交易所终止上市。 (四)、股东可要求收购人收购未收购的股票。收购要约的期限届满，收购人持有的被收购公司的股份达到该公司已发行的股份总数的百分之九十以上时，其余仍持有被收购公司股票的股东，有权向收购人以收购要约的同等条件出售其股票，收购人应当收购。收购行为完成后，被收购公司不再具备《公司法》规定的条件的，应当依法变更其企业的形式。 (五)、要约收购要约期间排除其他方式收购。 (六)、收购完成后股票限制转让。收购人对所持有的被收购的上市公司的股票，在收购行为完成后的六七月内不得转让。 (七)、股票更换。通过要约收购方式获取被收购公司股份并将该公司撤销的，为公司合并，被撤销公司的原有股票，由收购人依法更换。 (八)、收购结束的报告。收购上市公司的行为结束后，收购人应当在十五日内将收购情况报告证券监督管理机构和证券交易所，并予公告。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 签订购房合同时需要注意什么 1、在商品房销售合同中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是一次性付款还是按揭分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明，这涉及到违约付款的问题。 2、发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交楼，不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 3、对于房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并要求赔偿利息损失。通过上海法律咨询部门了解到目前，南方城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 4、如果是管道煤气的，应明确天然气或煤气的准确通气时间。因为一般煤气公司规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间，或者约定赔偿金约束开发商。目前由于各方面的因素，产权证发放可能比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限制地拖延办理产权证。 6、发展商在与购房人签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述商品房销售合同内容，往往还会让购房人再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差若差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但购房人也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。

[律师回复] 签订认购书要注意：
1、签约前认真阅读条款，购房时还要看拆迁安置是否落实；
2、验看合同文本是否规范，认购书中必须出现房屋详细信息；
3、谨慎填写交易双方基本情况；
4、妥善保存好原始材料；
5、调查清楚开发商资质和楼盘预售证；
6、约定清楚房屋价格、付款方式以及违约责任。法律依据：《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 签订房子认购书时要注意的问题：
1、签约前认真阅读条款，购房时还要看拆迁安置是否落实。
2、验看合同文本是否规范，认购书中必须出现房子详细信息。
3、谨慎填写交易双方基本情况。
4、妥善保存好原始材料。
5、调查清楚开发商资质和楼盘预售证。
6、约定清楚房子价格、付款方式以及违约责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 签定合同，重要的看房屋价格，首付款贷款，然后看一下付款协议向，过户日期，产权人信息，产权人全部到场，其他都是上海市统一条例．最要的是上下家人品，和之前沟通，那合同必近是纸，真要搞事，那一条都有可能被推翻希望一切顺利！

[律师回复] 签订购销合同主要包括以下几点:
第一条　产品的名称、品种、规格和质量
第二条　产品的数量和计量单位、计量方法
第三条　产品的包装标准和包装物的供应与回收：第四条　产品的交货单位、交货方法、运输方式、到货地点。
第五条　产品的交（提）货期限：
第六条　产品的价格与货款的结算
第七条　验收方法________。
第八条　对产品提出异议的时间和方法
第九条　乙方的违约责任
第十条　甲方的违约责任
第十一条　不可抗力
第十二条　其它_______。
这是对于如何签订购销合同的解答，希望对您有帮助！

[律师回复] 1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。
2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还;
3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额;
4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务;
5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
在购房的时候，不是必须要与开发商签订商品房认购书。因为这不是法定程序，只是一种行业惯例。所以，如果双方协商达成一致，也可以不用先签订商品房认购书的。当然，签订的认购书也会对当事人产生约束力，为避免认购书损害到自身利益，在签订的时候一定要先做审查才行。

[律师回复] 一、招标人和中标人应当在中标通知书发出之日起30日内签订药品购销合同。
二、药品购销合同签订后，招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。
三、不得要求中标人提交履约保证金。
【法律依据】
《招标投标法》第四十六条规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”

[律师回复] 一、首先需要说明的是，认购书并不是房屋买卖合同。认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题;再看认购书条款的具体内容。一项合格的认购书的一般包括以下内容：
1、双方当事人的基本情况;
2、房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);
3、价款计算;
4、签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。
二、因此，在签订认购书时，需要详细看一下认购书是否完整，是否包括上面所提到的内容，不完整的，就不要贸然签订这个认购书，因为认购书虽然不是房屋买卖合同，但是里面可能会涉及到一些定金或者违约金方面的约定，一旦违约需要承担赔偿责任。

[律师回复] 才能有效维护权益，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成、保质期等内容与开发商在购房合同中详细约定、设施设备的种类，同时国家也提倡开发商最好向消费者提供装修房、“先进”等不明确的表述、型号、颜色、选购精装修预售商品房的购房者一定要明确该商品房的装修标准，我们建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋，市场上提供给消费者的精装修楼盘越来越多，而且房产方面的专业律师对解决房产纠纷比较有经验，设备的保修由生产商承担，装修工程保修期为2年。目前、位置、方向。所以为保护购房者利益应约定设备保修期，保修期从出售之日起计算。并且这里的房屋是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。屋内设备只能按《产品质量法》来保护，精装修房可以为消费者节省大量的时间，精装修房屋是指房屋交钥匙前，购房者签订购房合同时需要就精装修的材料。因此。按产品质量法规定、如何认定精装修房屋根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房[2002]190号）的规定。遇到精装修房屋纠纷。但是目前还没有明确的标准，减少精力的耗费。而购房者拿到房产钥匙时，开发商购买的材料必须符合这些标准的要求。2。开发商在广告宣传中往往有“进口”，律师比较专业。二。3，这些标准和规范是强制执行的行业法规、品牌。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，自房屋入住时起算，达不到标准的违约责任等。在还没有相关标准情况下，可能就过了设备的保修期、品牌、注意环保标准、签订精装修购房合同如何避免纠纷1，装修工程保修期和房屋质量保修期为2年一，“高级”、注意保修问题。约定各装修项目保修时间及责任主体。但这不包括屋内设备保修。目前国家颁布了“十类有害物质限量国家标准”及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，也可以请律师协助解决，不能超标，保修责任由开发商及装修公司共同承担连带责任

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 签订二手房合同要注意以下事项： 一、相关证件要带全 不管是卖方还是买房，签订合同时都要带齐相关证件，具体如下： 1、 卖方需要携带的证件： 房本原件、本人身份证原件、户口本原件(已婚的还需带上结婚证原件、配偶身份证原件)、购房合同原件、契税票原件及配偶同意出售证明原件; 2、 买方需要携带的证件： 购买方需带上本人身份证原件、户口本原件及所需款项。 二、户口问题要在合同中标注 户口问题是二手房交易过程中尤为重要的，也是很容易出现各种纠纷的问题。为了避免交易纠纷的出现，一定要在合同注明卖方迁出户口的日期。除此之外，还要在合同中标注违约责任，如果房主户口迁出晚于这个日期，则需要支付一定数额的违约金。 三、不宜现金交易 很多初次置业的购房者可能有所不知，相比当场交付现金，现金交易并不安全。按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行更为安全，且监管方便。 四、“阴阳合同”要谨慎 在二手房交易过程中，为了节省一部分的交易税费，很多购房者选择了签订“阴阳合同”。看上去“阴阳合同”为买卖双方节省了一笔交易税费，实际上，这里面的巨大风险才是最不能忽视的。 为什么说“阴阳合同”的签订存在着巨大的风险呢?私下签订的合同是没有法律效力的，当买卖双方产生纠纷时，真正产生法律效力的只能是那份正式提交给房产交易中心的合同。 五、妥善保管收据 签订了买房合同并不代表交易就结束了，之后还是有可能发生交易纠纷，妥善保管好收据可以在交易纠纷出现时及时做出回应。另外，需要注意的是，为了能同时保证交易双方的利益，促进交易公平，相关收据、合同一定要一式两份，双方共同签字，各自保留。如果签订的是收据，一定要确保收据信息详实、准确。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 首先，无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料： 1、身份证原件或护照原件及复印件; 2、未成年人的户口簿或出生证明; 3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。 另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

[律师回复] 要约收购协议怎么写,签订要约收购协议时应该注意什么? 【律师解答】 一、要约收购协议怎么写 1.收购人的名称、住所; 2.收购人关于收购的决定; 3.被收购的上市公司名称; 4.收购目的; 5.收购股份的详细名称和预定收购的股份数额; 6.收购的期限、收购的价格; 7.收购所需的资金额及资金保证; 8.报送要约收购报告书时，所持有被收购公司股份数占该上市公司已发行的股份总数的比例; 9.收购完成后的后续计划; 10.中国要求载明的其他事项。 二、签订要约收购协议时应该注意什么 (1)收购价格的确定：对同一种类的股票的要约价格，不得低于要约收购提示性公告日前6个月内收购人取得该种股票所支付的最高价格。 (2)收购要约的期限：收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。收购要约期届满，发出部分要约的收购人应当按照收购要约约定的条件购买被收购公司的股东预售的股份。预售要约股份的数量超过预定收购数量时，收购人应当按照同等比例收购预售要的股份。以终止被收购公司上市地位为目的的，收购人应当按照收购要约约定的条件购买被收购公司股东预售的全部股份;未取得中国豁免而发出全面要约的收购人应当购买被收购公司股东预售的全部股份。 收购要约期限届满后3个交易日内，接受委托的证券公司应当向证券登记结算机构申请办理股份转让结算、过户登记手续，解除对超过预定收购比例的股票的临时保管，收购人应当公布本次收购的结果。 (3)收购要约的变更：收购人需要变更收购要约条件的，必须事先向中国提出书面报告，同时抄报证监局、抄送证券交易所，通知被收购公司，经中国批准后予以公告。 收购要约届满前15日内，收购人不得更改收购要约条件，但是出现竞争要约的除外。出现竞争要约时，发出初始要约的收购人更改其收购要约条件距初始要约期届满不足15日的，应当延长要约期，延长后的要约期不应少于15日，不得超过最后一个竞争要约的期满日，并按规定比例追加履约保证金。 (4)要约收购的支付方式：收购人可以采用现金、证券、现金和证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款。以现金支付收购价款的，应当在做出要约收购提示性公告的同时，将不少于收购价款的百分之二十作为履约保证金存入证券登记结算机构指定的银行。 收购人以证券支付收购价款的，应当提供该证券的发行人最近3年经审计的财务会计报告、证券估值报告，并配合被收购公司聘请的财务顾问的尽职调查工作。 收购人以在证券交易所上市交易的证券支付收购价款的，应当在做出要约收购提示性公告的同时，将用于支付的全部证券交由证券登记结算机构保管，但上市公司发行新股的除外。收购人以在证券交易所上市的债券支付收购价款的，该债券的可上市交易时间应当不少于1个月。收购人以未在证券交易所上市交易的证券支付收购价款的必须同时提供现金方式供被收购公司的股东选择，并详细披露相关证券的保管、送达被收购公司股东的方式和安排。 三、要约收购的程序： (一)、持股百分之五以上者须公布信息。即通过证券交易所的证券交易，投资者持有一个上市公司已发行的股份的百分之五时，应当在该事实发生之日起三日内，向证券监督管理机构、证券交易所作出书面报告，通知该上市公司，并予以公告。 (二)、持股百分之三十继续收购时的要约。 发出收购要约，收购人必须事先向证券监督管理机构报送上市公司收购报告书，并载明规定事项。 在收购要约的有效期限内，收购人不得撤回其收购要约。 (三)、终止上市。收购要约的期限届满，收购人持有的被收购上市公司的股份数达到该公司已发行的股份总数的百分之七十五以上的，该上市公司的股票应当在证券交易所终止上市。 (四)、股东可要求收购人收购未收购的股票。收购要约的期限届满，收购人持有的被收购公司的股份达到该公司已发行的股份总数的百分之九十以上时，其余仍持有被收购公司股票的股东，有权向收购人以收购要约的同等条件出售其股票，收购人应当收购。收购行为完成后，被收购公司不再具备《公司法》规定的条件的，应当依法变更其企业的形式。 (五)、要约收购要约期间排除其他方式收购。 (六)、收购完成后股票限制转让。收购人对所持有的被收购的上市公司的股票，在收购行为完成后的六七月内不得转让。 (七)、股票更换。通过要约收购方式获取被收购公司股份并将该公司撤销的，为公司合并，被撤销公司的原有股票，由收购人依法更换。 (八)、收购结束的报告。收购上市公司的行为结束后，收购人应当在十五日内将收购情况报告证券监督管理机构和证券交易所，并予公告。