房地产抵押担保的范围

[律师回复] 所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务人届满未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。它是抵押效力问题中最重要的内容之一。担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。抵押权为约定担保物权，故抵押担保的范围一般应当以当事人在抵押合同中的约定为准。假如抵押合同明确规定抵押担保的范围仅包括主债权而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用或者仅包括其中的一项或若干项的，则按照合同约定办理。一旦出现债务人届期不履行债务的情况，在处理抵押物所得中，债权人只能按照抵押合同中约定的优先受偿的范围优先受偿，而不能超越约定的优先受偿权。抵押权[1]指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。 <br/>二、房地产抵押担保的范围 <br/>1、主债权。又称原债权、本债权，是担保的重要内容。 <br/>2、利息。包括法定利息和约定利息。 <br/>3、延迟利息。指由于债务人延迟履行而导致的利息，延迟利息是法定的附随性债权，因此不必经当事人特别约定或登记，即属于房地产抵押的担保范围。 <br/>4、违约金。指合同一方因不履行或不适当履行合同时，为违约行为支付的带有惩罚性或者补偿性的金钱。 <br/>5、损害赔偿金。指债务人因不履行债务或者不适当履行债务给债权人造成损害而支付的赔偿费用。 <br/>6、实现抵押权的费用。指抵押权人因行使抵押权而支出的费用，比如拍卖费、变卖费、诉讼费等。 <br/>一般来讲，房地产抵押担保的债权应当包括以上几项，但如果双方当事人在抵押合同中约定只担保其中几项，那担保的范围应当依合同约定确定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、抵押担保的范围是怎样的<br/>质押担保的范围，是指出质人所承担的质押担保责任的范围。质押担保的范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。<br/>主债权，是指主合同中约定债务人应履行的合同义务，不包括利息以及其他因主债权产生的附随债权。<br/>利息，是指在实现质权时主债权的已届清偿期的一切利息，利息可以按照法律规定确定，也可以由当事人约定，但不能违反法律的规定约定过高的利息，否则法律不予保护。<br/>违约金，是指主合同当事人约定，一方违约时应当给付对方的一定数额的金钱，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。<br/>损害赔偿金，是指债务人未履行合同，给债权人造成损害的，债务人应当赔偿的金额。<br/>质物保管费用，是指质权人占有质物，在保管质物期间所支出的费用。例如，对质物进行必要维护所需费用，动物作为动产出质时，对动物进行饲养所支出的饲料费等。<br/>实现质权的费用，是指实现质权时所需的一切费用。例如，质物估价的费用、质物拍卖的费用等。<br/>质押担保的范围，也可以由当事人约定。如果没有约定或约定不明时，应当适用担保法关于法定质押担保的范围。当事人约定质押担保的范围的，可以小于法定担保范围，也可以不限于法定担保范围，只要约定的质押担保范围不超过主债务范围，而又不违反平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就是有效的，受法律保护的。<br/>二、质押担保注意事项<br/>在使用质押担保时，当事人应注意以下五个问题：<br/>(1)质押的财物，应符合法律的规定，即法律允许流通和可以强制执行的财物。<br/>(2)使用质押担保，当事人必须签订书面的质押合同。<br/>质押合同内容主要包括：被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;质物的名称、数量、质量、状况;质押担保的范围;质物移交的时间;当事人认为需要约定的其他事项。<br/>(3)质押担保的范围主要包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。<br/>(4)质权人负有妥善保管质物的义务。因保管不善致使质物灭失或毁损的，质权人要承担民事责任。<br/>(5)实现质权的途径，一般是折价，拍卖或变卖三种途径。质物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 最高额抵押担保，是指抵押权人与抵押人预先约定一个最高抵押限额，抵押人以抵押财产，对将来一定期间连续发生的不特定债权，在最高限额内提供抵押担保，保障债权的实现。最高额抵押担保免除了当事人每一笔交易签署一次抵押担保协议、办理一次抵押登记手续的麻烦。既为债权提供了有效担保，又简便了相关手续，为经济融通节省了大量人力、财力。<br/>早在1995年10月1日颁布实施的《担保法》第三章第五节规定了最高额抵押，但全节总共只有4条规定，定义了什么是最高额抵押，规定借款合同与商品交易合同均可以附最高额抵押合同、最高额抵押的主合同债权不得转让以及最高额抵押除适用本节规定外，适用该章其他规定。这些规定相对简单粗陋。2000年12月13日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》施行，第八十三条第二款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”2007年10月1日《物权法》颁实施，对最高额抵押的规定仍然只有五条规定，对最高额抵押担保的范围也没有一个明确的规定。<br/>长期以来，理论上有最高额抵押所担保债权范围的“债权限额说”和“本金限额说”。 “债权限额说”认为抵押登记的最高额为原本、利息、违约金、实现抵押权的费用等总和的限额。在担保的债权确定后，所有债权总额在最高限额内的，债权人在限额内对抵押物享有优先受偿权，超出最高限额范围外的部分，债权人不享有优先受偿权。而“本金限额说”认为，抵押登记的最高限额只是原本，只要连续发生的债权本金在最高限额内的，由原本产生的利息、违约金、实现债权的其他费用之和即使超过了抵押登记的最高限额，债权人仍然就本金、利息、违约金实现押权的费用对抵押物享有优先受偿权。<br/>司法实践中，各地人民法院也是各有不同判例，不一而足。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 质押担保的范围有哪些 一、被担保的主债权种类与数额 被担保的是金钱债权、特定物给付债权还是种类物给付债权等等。被担保主债权的数额，是指主债权以金钱来衡量的数量，不属于金钱债权的，应当明确债权标的额的数量、价款，以明确实行质权时，就质物优先受偿宾主债权的数额。被担保的主债权种类和数额的规定，主要是为了明确质权发生的依据，同时也确定了质权人实现质权时，应质物优先受偿的主债权范围。 二、债务人履行债务的期限 债务人履行债务的期限是指债务人清偿债务的时间。质押合同订立并生效后，在主债务人债务清偿期届满前，质权人直接享有的只是占有质物的权利，其优先受清偿的质权虽然已经成立，质权人实际享有的只是期待权，质权人就质物的变价实现其质权，必须等到债务人履行期届满且债务人没有履行债务时才能进行。所以质押合同规定了债务人履行债务的期限，就可以据此确定债务人清偿期届满的时间，明确质权人实现质权的时间，保障质权人及时实现质权。 三、质物的状况 质物的状况是指质物的名称、数量、质量与现状。质物的名称是要说明用于质押的动产为何物。因为在债务人履行债务后，质权人须将质物返还给出质人，就是在质权实现时，也要实行质物的变价。所以，为避免于返还质物或实现质权时，就质物的状况发生争议，当事人应当在质押合同中具体明确质物的状况，不仅要说明质物的名称，而且要说明质物的数量、质量与现状。 四、质押担保的范围 质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。因此，出质人欲适当减轻自己的担保风险，可以与质权人约定仅就主债权或仅就主债权的一部分等内容提供质押担保。 五、质押移交的时间 由于只有当出质人将质物移交于质权人占有时，质押合同才算生效。若质押合同不记载质物移交的时间或者记载得不明确，则质押合同虽已成立，但若债务人或第三人迟迟不移交质物，则质押合同没有生效。因此合同必须明确质物移交的时间，如果债务人或第三人未按合同约定的时间移交质物，而给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任。 六、当事人约定的其他事项 出质人与质权人还可以在质押合同中记载其认为需要约定的其他事项，只要不违反强制性法律规范和公序良俗，均对双方当事人产生约束力。例如，质押合同是否公正，发生争议是否仲裁，质权人占有质物期间的义务等等。出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务人届满未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。它是抵押效力问题中最重要的内容之一。担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。<br/>抵押权为约定担保物权，故抵押担保的范围一般应当以当事人在抵押合同中的约定为准。假如抵押合同明确规定抵押担保的范围仅包括主债权而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用或者仅包括其中的一项或若干项的，则按照合同约定办理。一旦出现债务人届期不履行债务的情况，在处理抵押物所得中，债权人只能按照抵押合同中约定的优先受偿的范围优先受偿，而不能超越约定的优先受偿权。