二手房交易中存在的风险有哪些

[律师回复] 对于二手房交易卖方风险这个问题，解答如下, 在目前房地产市场情况下，卖方一般在交易中处于优势地位，但卖方有话语权，并不代表在房屋交易中就不存在风险，以下几个方面的风险需要注意：<br/>第一是买方迟延付款的风险，从卖方的角度主要是通过让渡房屋所有权，转移对房屋的占有，从而获取房屋的价款，但是买方如果没有按时付款，卖方一般有权以不交付房屋、不转移房屋占有作为抗辩，当然具体得需要通过合同履行节点的设计来安排进行防范。<br/>第二是买方不能足额付款的风险，二手房交易时，卖方通常会在买卖合同中约定买方支付一定金额的款项以后，双方才开始办理房屋产权过户登记手续，尤其目前多采用资金监管方式完成购房款支付，不能足额付款倒不会导致卖方在未收款之前即失去房屋所有权，但会因合同未能顺畅履行导致纠纷，提前针对这种情形设计相应合同解除条款，或者违约责任条款，是非常重要的。<br/>第三是房产市场下行时买方毁约的风险；当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素的驱动下，买方反悔的可能性会加大，对此类风险，在拟定合同时设计相应违约责任条款，则是法律层面主要的防范手段了。

[律师回复] 你可以看下中介的营业执照，打听下口碑。我买房签的也是中介自己的合同，中介盖章，买卖双方按手印，应该都不会出现大问题。现在的情况是，中介为了给买方避税，在去国土局过户的时候会重新签国土房管局官方的房地产买卖合同来递件。只要保证房子产权不存在其他问题，所有产权人都确认卖房，国土局那边收件后就一切搞定了。<br/>如果你不想避税的话，也可以强调签正规的《存量房居间买卖合同》，这样就很放心了，对于中介和卖方签哪个都没影响

[律师回复] 您好，针对您的二手房交易要注意的风险问题解答如下, <br/>(一)来自交易主体方面的风险<br/>即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。<br/>(二)来自交易房屋的风险<br/>主要有:<br/>1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;<br/>2、房屋权属存有争议;<br/>3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意<br/>4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;<br/>5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;<br/>6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;<br/>7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;<br/>8、交易房屋存有质量瑕疵。<br/>(三)来自交易手续方面的风险<br/>房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。<br/>(四)来自房屋评估方面的风险<br/>二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。<br/>(五)来自二手房交易合同方面的风险<br/>主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。<br/>针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:<br/>1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。<br/>2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。<br/>3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低;<br/>4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准)，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订二手房买卖合同时应该注意的细节的问题 1、写清楚每个程序办理阶段的时间点，例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续，避免交易被无限期拖长; 2、买学区房特别要注意，必须在二手房买卖合同里写上：在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用—这一点很重要，一定要在过户之前查实，不然后面的手续就会很麻烦; 3、在违约赔偿一栏，要求违约一方赔偿房屋总价的10%，这样卖方就不好随便返价了; 4、写清楚付款的时间点，而且，首期付多少、过户时付多少，收楼时付多少。这里需要注意的是，一定要至少预留1万-2万元尾款，等到顺利收楼之后才付清，而不是过户当天付清，中介费也一定要预留一部分在顺利收楼之后才付清—地产经纪当然会用行规来反复要求你过户当天就要付清，但预留尾款这一条一定要坚持，避免收楼时出现不愉快的状况; 5、物业维修基金卡可以看情况跟卖方协商，如果对方有，必须过户后交给你;如果没有，就要看看这个物业的维修基金卖方有没有交，如果没交，是否需要你承担，具体金额是多少?这些一定都要问清楚，因为很多人都不了解，比较容易忽视; 6、如果是带租约买的房子，要跟卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理?最好能在过户之前就跟租客联系一下，多方面了解房屋的问题、租约的押金是多少。这一点很多买家都会忽略。 7、所有手续都办完了，过户也办好了，按约定时间收楼，此时要查清楚水电、煤气、电视费、管理费有没有欠费;带租约买的，还要查清楚卖方有没有扣留租客的押金。