鼎城区房产纠纷律师

[律师回复] 房改政策实施前购买单位杂间，若有合法购买凭证证明拥有权益，拆除一般有补偿。因为虽杂间可能没像住房那样规范产权，但购买行为赋予了一定权益。可先与拆除方沟通，表明购买情况争取补偿；若沟通不成，可收集购买凭证等证据，通过法律途径维护权益，比如向法院起诉要求合理补偿。

[律师回复] 农村私房买卖有条件限制，一般只能在同一集体经济组织成员间交易，卖给非本集体成员通常无效。要是想买卖，得确保双方都属同一集体，签好合同，明确房屋状况、价格、付款等内容，还得办好宅基地使用权变更登记。要是不确定买家身份，最好先确认是否属同一集体，避免买卖无效带来损失。

[律师回复] 当遇到物业公司起诉要求缴纳物业费，而你认为其服务不到位（如外墙多年漏水导致房间木地板损失严重）的情况，可以参考以下步骤进行处理： 收集证据 证据是应对诉讼的关键，要尽可能收集能够证明物业公司服务不到位的相关材料，具体如下： 房屋漏水及损失证据 ：拍摄房屋外墙漏水的位置、水渍痕迹，以及房间内木地板因漏水导致变形、发霉、腐烂等受损情况的照片和视频。这些影像资料要清晰显示时间、地点和受损细节。同时，保留相关的购物凭证，以证明木地板的价值。 维修记录与沟通记录 ：查找你向物业公司反馈外墙漏水问题的记录，比如维修申请单、电子邮件、腾讯聊天记录、电话录音等。这些记录能证明你曾多次就漏水问题与物业沟通，而物业未有效解决。 积极与物业协商 在收到法院传票后，你可以主动联系物业公司进行协商。在协商过程中，你可以向物业明确指出他们服务存在的问题，如外墙漏水多年未解决给你造成的损失，并提出合理的解决方案。例如，要求物业承担木地板的维修或更换费用，同时对物业费进行适当减免。通过协商解决纠纷，避免走上法庭，对双方来说都可能是更有利的结果。 准备答辩状 如果你与物业协商不成，那么就需要准备一份详细的答辩状。答辩状是你在法庭上表达观点和主张的重要文件，要清晰地阐述你的观点和事实依据。在答辩状中，你可以这样写： 表明物业违约在先 ：详细说明物业公司未履行合同约定的维修和管理义务，如外墙属于物业的维护范围，多年漏水未处理，构成违约。 说明损失情况 ：结合你收集的证据，阐述外墙漏水给你造成的实际损失，如木地板损坏、室内装修受损等，以及这些损失与物业不作为之间的因果关系。 提出诉求 ：根据实际情况，提出你的诉求，如要求物业承担维修责任、赔偿损失，并适当减免物业费等。 按时出庭应诉 在诉讼过程中，要遵守法庭纪律，准时参加庭审。在庭审中，你需要清晰、有条理地陈述事实和理由，展示你所收集的证据，反驳物业公司的主张。同时，认真听取物业公司的意见和观点，对于其不合理的陈述进行有效的反驳。 可能的判决结果及应对 法院支持减免部分物业费 ：如果法院认定物业公司确实存在服务不到位的情况，可能会判决你支付部分物业费。这种情况下，你需要按照判决结果及时支付相应的费用。 法院要求全额支付物业费 ：若法院认为物业公司虽然存在一定问题，但不构成减免物业费的充分理由，判决你全额支付物业费。你可以考虑是否上诉，若决定上诉，需在规定时间内提交上诉状，并准备好更充分的证据和理由支持自己的诉求。

[律师回复] 涉及的相关法律规定 在《中华人民共和国民法典》以及《物业管理条例》等相关规定中，虽未明确具体某一条款直接对应外墙漏水致业主财产受损的情形，但可以依据以下规定来分析物业的责任和业主的权利： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条 ：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这表明物业和业主之间存在合同关系，物业需按照合同约定提供服务。 第九百四十二条 ：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。外墙属于业主共有部分，物业有义务对其进行维修养护。若因物业未履行该义务导致外墙漏水，进而造成业主木地板受损、墙体脱落等损失，物业构成违约。 《物业管理条例》 第三十五条 ：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 关于能否拒交物业费 一般情况下，不能仅仅因为外墙漏水物业未及时处理造成业主损失就直接拒交物业费，但可以通过以下方式处理： 损失索赔与物业费区分 ：业主因外墙漏水遭受的木地板受损、墙体脱落等损失，可依据上述法律规定要求物业承担赔偿责任。而物业费是基于物业服务合同业主应支付的费用，如果物业只是在维修外墙这一项服务上存在瑕疵，并非完全未提供物业服务，业主不能直接拒交全部物业费。 合理维权 ：业主可以与物业协商，要求物业承担赔偿责任，并及时修复外墙漏水问题。若协商不成，业主可以收集相关证据（如漏水照片、维修记录、损失清单等），通过向法院提起诉讼的方式，要求物业赔偿损失。同时，在诉讼过程中，如果能证明物业存在严重违约行为，法院有可能会根据具体情况适当减免业主的部分物业费。 总之，虽然没有直接对应条款规定外墙漏水致损的情况，但依据相关法律规定，物业存在违约行为应承担责任，业主应通过合理合法的途径维护自身权益，而不是简单地拒交物业费。

[律师回复] 未装修、未入住、未拿钥匙是否应该缴交物业费 一般情况下，即便房屋未装修、未入住、未拿钥匙，业主也可能需要缴纳物业费，不过不同情形有所不同，以下从法律规定和实践操作两方面分析： 法律规定角度 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 物业服务的对象是整个小区的公共区域和公共设施设备，物业公司按照合同约定提供了包括小区绿化养护、卫生清洁、安全保卫等公共服务，这些服务不会因为个别房屋未入住而停止，业主不能以未享受服务为由拒绝缴纳物业费。 实践操作角度 已具备交付条件 ：如果开发商已经按照合同约定，书面通知业主办理交房手续，业主无正当理由拒绝收房，那么从通知的收房期限届满之日起，业主就需要开始缴纳物业费。因为此时房屋的风险已经转移给业主，业主享受了房屋的所有权权益，也应承担相应的物业费义务。 不具备交付条件 ：如果房屋存在质量问题等不符合交付标准的情况，导致业主无法收房，那么在问题解决之前，物业费应由开发商承担。因为这种情况下，房屋未实际交付给业主，业主没有享受物业服务的基础。 物业费的计算 物业费的计算通常根据物业服务合同的约定来确定，常见的计算方式如下： 计算公式 物业费 = 房屋建筑面积 × 物业费单价 × 计费月数 房屋建筑面积 ：一般以房产证上登记的建筑面积为准，包括套内建筑面积和公摊面积。 物业费单价 ：由物业服务合同约定，通常按照每平方米每月的价格来计算。不同小区的物业费单价可能会因小区的档次、物业服务的内容和标准等因素而有所不同。 计费月数 ：从开始计算物业费的时间点到当前时间的月数。例如，如果从交房通知规定的收房日期开始计算，到现在已经过了 6 个月，那么计费月数就是 6 个月。 特殊情况 有些地区可能会对未入住房屋的物业费有一定的优惠政策，例如按照物业费标准的一定比例（如 70% - 90%）收取。具体的优惠政策需要根据当地的法规和物业服务合同的约定来确定。业主可以向当地的房地产管理部门咨询相关政策，也可以与物业公司协商沟通，看是否能够享受一定的优惠。