桂东县房产纠纷律师

[律师回复] 物业针对租户使用房东车位另外收费是否合理需要分情况来看，以下为你详细分析： 收费合理的情况 依据物业服务合同 ：如果在物业服务合同中明确约定了，对于使用小区车位的业主或租户需要收取一定的费用，并且该收费标准经过了相关部门的备案，这种情况下物业收费通常是合理的。 法律依据 ：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。租户作为物业使用人，应遵守物业服务合同的约定。 车位为业主购买且需分摊管理成本 ：若该车位是房东购买的产权车位，但小区车位的管理需要一定的成本，如车位的清洁、照明、安保等费用，物业收取一定的车位管理费是合理的。 法律依据 ：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业对车位进行管理属于其服务内容之一，收取合理费用以维持服务的正常开展是有法律依据的。 收费不合理的情况 车位属于业主共有且已包含在物业费中 ：如果该车位属于小区全体业主共有的，并且业主已经在物业费中缴纳了相关的公共区域使用费用，物业再针对租户使用车位单独收费可能不合理。 法律依据 ：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果物业对业主共有车位重复收费，可能违反了公平原则和相关合同约定。 无收费依据或未公示收费标准 ：若物业没有任何合法的收费依据，或者未按照规定公示收费标准，就要求租户缴纳车位费用，这种收费行为是不合理的。 法律依据 ：《中华人民共和国价格法》第十三条规定，经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 如果遇到物业不合理收费的情况，租户可以先与物业进行沟通协商，要求其出示收费依据和标准。若协商不成，可以向业主委员会、当地的房地产管理部门或者物价部门进行投诉。

[律师回复] 公租房摇中后若出现不满意的情况，可参考以下步骤和方法来正确处理： 了解不满意的原因及相关规定 明确不满意的具体方面 ：仔细分析自己不满意的原因，比如房屋位置偏远、户型结构不合理、房屋存在质量问题等。 查阅公租房相关政策和合同 ：熟悉当地公租房管理办法以及与公租房管理部门签订的合同条款，了解在哪些情况下可以进行调整或退出，以及需要承担的责任和义务。 与公租房管理部门沟通协商 及时反馈 ：一旦发现不满意的情况，应在规定时间内（通常在选房确认后的合理期限）向公租房管理部门提出反馈。可以通过电话、书面申请或前往公租房管理中心办公地点等方式，清晰、准确地说明自己不满意的原因及诉求。 申请调换 ： - 如果是对房屋的楼层、朝向、户型等方面不满意，可向管理部门提出调换申请。管理部门通常会根据房源情况进行审核，如果有合适的房源且符合调换条件，可能会批准调换。 - 例如，有些地方规定在同一小区内，因家庭人口结构变化等合理原因可以申请调换不同户型的公租房。 咨询解决方案 ：与管理部门工作人员沟通，了解针对自己不满意情况的其他解决方案。比如，若因房屋位置偏远导致交通不便，询问是否有周边配套改善计划或是否可在后续有合适房源时优先调整。 考虑特殊困难情况说明 提供证明材料 ：如果是因一些特殊困难情况导致对摇中的公租房不满意，如家庭成员患有严重疾病，需要靠近医院，可向公租房管理部门提供相关证明材料，如医院诊断证明等，争取管理部门的理解和支持，看是否能进行特殊处理。 决定是否退出 权衡利弊 ：如果与管理部门沟通后仍无法解决不满意的问题，需要综合考虑自身情况决定是否退出。退出公租房意味着放弃此次配租机会，后续可能需要重新参与摇号，要评估重新摇号可能面临的等待时间和不确定性。 办理退出手续 ：若决定退出，要按照公租房管理部门的要求办理相关退出手续。一般需要提交书面退出申请，配合管理部门进行房屋查验等工作。 法律途径的考量 一般情况 ：在公租房分配过程中，通常按照既定的政策和程序进行，大多数不满意情况可通过与管理部门沟通协商解决，无需通过法律途径。 特殊情况 ：如果认为公租房管理部门在分配过程中存在违反法律法规或政策规定的行为，导致自己权益受损，如存在不公平分配、虚假宣传等情况，可以咨询专业律师，在律师的指导下收集相关证据，通过行政复议或行政诉讼等法律途径维护自己的合法权益。

[律师回复] 截至2024年7月，并没有所谓2025新《物业法》。在我国，规范物业管理相关事宜的主要是《中华人民共和国民法典》以及《物业管理条例》等法律法规。物业费的收费标准与服务内容通常根据不同地区、不同档次的物业服务进行划分，以下为你详细介绍： 物业费的收费形式及标准 物业费收取标准分为政府指导价和市场调节价两种。 政府指导价 ：由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，具有一定的强制性和规范性。一般适用于普通住宅物业服务，各地会根据当地经济发展水平、居民承受能力等因素，制定不同等级的收费标准。例如，某地区可能将普通住宅物业服务分为四个等级，一级服务收费标准为1.5元/平方米·月，二级为1.2元/平方米·月，三级为0.9元/平方米·月，四级为0.6元/平方米·月。 市场调节价 ：由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。这种方式更具灵活性，适用于高档住宅、商业物业等。物业服务企业会根据服务成本、市场供求状况、企业自身经营策略等因素来确定收费标准，双方可以根据具体的服务内容和质量要求进行协商定价。 不同收费标准对应的服务内容 通常情况下，物业服务收费标准越高，提供的服务项目越丰富、服务质量和标准也越高。一般而言，物业服务包含以下几大类服务内容： 基础服务 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护 ：包括对房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位的维修、养护和管理；对电梯、给排水系统、供电系统、消防系统等共用设施设备的运行、维护和管理。 清洁卫生服务 ：包括小区内公共区域的日常清扫、楼道清扫、电梯轿厢清洁、垃圾收集和清运等。 绿化养护管理 ：对小区内的花草树木进行养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。 秩序维护服务 ：包括小区的门禁管理、保安巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。 不同档次服务差异化内容 低收费标准 ：一般侧重于满足基本的物业服务需求。例如，秩序维护方面可能仅提供定时巡逻；绿化养护可能只是简单的浇水和修剪；清洁卫生可能每天只进行一次清扫。 中等收费标准 ：在基础服务上有所提升。如秩序维护增加巡逻频次和监控力度；绿化养护增加施肥、病虫害防治等项目；清洁卫生除了日常清扫外，还会定期进行公共区域的消毒。 高收费标准 ：提供更为全面、细致和个性化的服务。例如，可能会提供24小时全方位的安保监控和巡逻，设立专门的管家为业主提供一对一服务；绿化养护会根据季节和植物特点制定详细的养护方案；清洁卫生服务更加精细化，包括对公共区域的深度清洁和定期的石材养护等。

[律师回复] 当物业公司挪用业主电费 32 万时，可以按以下步骤进行处理： 收集证据 电费缴纳凭证 ：业主需要收集自己缴纳电费的相关凭证，如缴费发票、转账记录、收据等，以此证明已经将电费交给了物业公司。 沟通记录 ：整理与物业公司相关人员就电费问题进行沟通的记录，包括腾讯聊天记录、电子邮件、电话录音等，查看其中是否有涉及到挪用情况的相关内容。 物业财务相关材料 ：如有可能，可以获取物业公司关于电费收支的部分账目、报表等资料，虽然个人获取可能存在一定难度，但这些材料对于证明挪用行为至关重要。 与物业公司协商 正式约谈 ：业主代表或业主委员会可以与物业公司的负责人进行正式的面谈，明确指出其挪用电费的行为，并要求其说明挪用的原因、金额去向以及给出还款计划和时间节点。 发送书面通知 ：如果面谈效果不佳，可以向物业公司发送书面通知，详细说明其挪用电费的事实和对业主权益造成的损害，要求其在一定期限内返还挪用的电费，并可以考虑要求其承担相应的赔偿责任。 向相关部门投诉 房地产行政主管部门 ：根据《物业管理条例》，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。可以向当地的房地产行政主管部门投诉，他们有权对物业公司的违规行为进行调查和处理。 电力部门 ：电力供应企业对电费的收取和使用有一定的监管职责。向其反映物业公司挪用电费的情况，电力部门可以根据实际情况采取相应措施，如暂停向物业公司授权代收电费等。 市场监督管理部门 ：物业公司挪用业主电费的行为可能违反了市场交易中的诚信原则，构成不正当经营行为。可以向市场监督管理部门进行投诉，要求对其进行查处。 法律途径 申请仲裁 ：如果业主与物业公司在物业服务合同中约定了仲裁条款，那么可以根据合同约定向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁具有程序简便、效率较高的特点。 提起诉讼 ：业主或业主委员会可以以物业公司侵害业主权益为由向人民法院提起民事诉讼，要求物业公司返还挪用的电费，并赔偿相应的利息损失等。若物业公司的行为构成犯罪，根据《中华人民共和国刑法》，公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑；数额特别巨大的，处七年以上有期徒刑。司法机关会依法追究其刑事责任。

[律师回复] 截至2024年7月，并没有“2025新《物业法》”。在我国，与物业管理相关的主要是《中华人民共和国民法典》以及《物业管理条例》，它们对物业收费作出了以下规定和限制： 《中华人民共和国民法典》相关规定 物业服务人应按约定和规定提供服务并收费 - 《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 - 第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 物业服务人信息公开及合理收费要求 - 《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这意味着物业收费项目和标准需要公开透明，接受业主监督。 禁止物业服务人违规收费 - 《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。同时也不得巧立名目违规收费。 《物业管理条例》相关规定 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 - 《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 物业服务收费明码标价 - 该条例第四十二条规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。实践中，通常要求物业企业实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 不同性质和特点物业收费方式不同 - 对于普通住宅物业，很多地方实行政府指导价，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 - 对于非住宅物业，如商业写字楼、工业园区等，一般实行市场调节价，由双方协商确定收费标准。