梧州房产纠纷律师

[律师回复] 木材站倒闭后土地使用权归属要看具体情况。若土地是出让取得，倒闭后按合同和相关规定处理，可能被收回或由债权人处置；若是划拨取得，一般会被收回。解决方案是先查看土地取得方式和相关合同协议，若有争议，可协商解决，协商不成可通过诉讼明确归属。

[律师回复] 增值税及附加税费（卖方承担） 这是未满两年过户的核心税费。增值税按 5% 的征收率全额计算，计算公式为：增值税 = 含税成交价 ÷（1+5%）×5%；附加税费包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计按增值税税额的 12% 征收（南宁市区适用该比例）。比如一套成交价 100 万的房子，增值税约为 4.76 万，附加税费约 0.57 万，这两项合计约 5.33 万。 个人所得税（卖方承担） 有两种征收方式，可二选一或按当地税务要求执行。一是差额征收，按房产转让收入减去房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用后的余额，按 20% 税率缴纳，需提供完整的购房原值凭证等资料；二是核定征收，若无法提供原值凭证，按住房转让收入的 1% 核定征收。若 100 万成交价按核定征收，个税即为 1 万。但如果该房产是卖方家庭唯一住房且后续满足满五年条件可免征，不过未满两年时无此优惠。 契税（买方承担） 税率根据买方购房套数和房屋面积划分，南宁的标准为：首套房 90㎡及以下按 1% 征收，90㎡以上按 1.5% 征收；二套房 90㎡及以下按 1% 征收，90㎡以上按 2% 征收；三套及以上住房统一按 3% 征收。例如买方买首套 100㎡、100 万的房子，契税需缴纳 1.5 万。 其他固定费用 主要是不动产登记费，南宁住宅类房产过户的登记费为 80 元 / 件（含一本证书工本费），若需额外增加权属证书，每本加收 10 元工本费。此外，若通过中介交易，中介服务费通常为成交价的 1%-2%，具体由买卖双方与中介协商确定；若涉及贷款购房，可能还需支付房产评估费，一般按评估价值的 0.1% 左右收取。 举例来说，一套南宁 100 万成交价、100㎡的住宅，未满两年过户时，若卖方按 1% 缴纳个税，买方为首套购房，仅核心税费（增值税及附加 + 个税 + 契税）就约 6.83 万，再加上 80 元登记费，核心总费用约 6.84 万，具体金额会随实际成交价和房屋情况略有浮动。

[律师回复] 正常你可以找小区物业处理，小区物业处理不了，你可以到社区去解决，如果两方面都解决不了，你可以到法院起诉，

[律师回复] 这得看商铺房顶的产权归属和使用规定。若房顶是公共区域或属于你专有部分，邻居种菜影响你的权益，你有权要求其停止。你可先和邻居友好沟通，说明情况及可能造成的影响，让其主动停止。若沟通无果，可以保留证据，走法律途径解决，比如向法院起诉，要求对方排除妨碍。

[律师回复] 邻居在你商铺房顶种菜侵犯了你的权益。首先，你可再次与邻居沟通，明确指出房顶属于你，让其停止种菜并清理。若邻居不配合，找物业不管的话，你可以收集好相关证据，比如房顶现状照片、与邻居和物业沟通的记录等，然后通过法律途径，向法院起诉邻居，要求其排除妨碍、恢复原状并赔偿可能造成的损失。