司法拍卖房买卖不破租赁吗？

[律师回复] 拍卖财产不适用于买卖不破租赁，买卖不破租赁的例外：<br/>1、动产租赁的限制适用<br/>从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>最高人民法院关于适用相关规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。<br/>3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用<br/>查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。<br/>4、破产财产处理过程中的限制适用<br/>破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。<br/>正常情况下只有人民法院才能依法处置拍卖的财产，问题是，此不动产如果在被法院拍卖之前就已经租出去了的话，就算是法院要拍卖，恐怕也很少有人会竞拍的，法院也没有权利强制性的要求受买人接受这样的一种结果，毕竟大多数人买不动产还是为了尽快使用。

[律师回复] 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

[律师回复] 执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

[律师回复] 符合条件的话，可以对抗。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：<br/>1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;<br/>2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

[律师回复] 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：<br/>1，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。<br/>2，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。<br/>3，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。<br/>三、买卖不破租赁的例外情形<br/>“买卖不破租赁”的问题。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。<br/>根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外<br/>1、动产租赁的限制适用<br/>从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。