买卖不破租赁拍卖适用吗？

[律师回复] 出租方：__________房地产经纪有限责任公司(甲方)<br/>承租方：____________________有限责任公司(乙方)<br/>经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：<br/>租赁标的物及租赁目的<br/>1.甲方将位于______市北站路_____号综合办公楼_____楼内半层转租给乙方作办公使用。该层办公楼原为甲方向______市______商贸有限公司所租赁的。<br/>租赁期限及租金<br/>2.租赁时间为贰年，即从_______年_______月_______日起至_______年_______月_______止。<br/>3.租金每月为(大写)人民币_______元(_______元)整。乙方租满一年后，从第二年开始，租金每年递增_______。<br/>4.租金以人民币统一结算，按月结算，先交后用，每月_______日前交清。<br/>5.在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金(大写)人民币肆仟元(_______元)整。该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还。<br/>6.租赁期满乙方需继续租用，甲方应优先乙方租用，租金按递增后执行。<br/>甲方的权利义务<br/>7.在合同生效后，甲方于________年_____月____日将租赁物交付给乙方使用，在乙方租赁期间为乙方合理使用租赁物提供便利。按约定收取租金。<br/>8.甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房屋装修及结构。如乙方损坏房屋装修及结构。<br/>9.甲方有权制止，并要求乙方恢复原状，赔偿损失。乙方在正常使用时属自然磨损的损坏除外。<br/>10.甲方有权利监督乙方安全和消防管理。<br/>1<br/>1.如因原出租方______市______商贸有限公司企业整体出让或政府规划等非人为原因，造成合同不能继续执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。<br/>1<br/>2.甲方应协助提供给乙方办理工商营业执照等相关证照所需的各种资料。<br/>乙方的权利义务<br/>1<br/>3.在法律规定各合同约定范围内使用租赁物，不受甲方干预。<br/>1<br/>4.非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途。<br/>1<br/>5.按约定交纳租金，如超过十天不交租金，甲方有权终止合同，收回租赁物。<br/>1<br/>6.接受产权单位的安全、消防监督，做好租赁物的消防安全工作，否则，由此引起的一切后果由乙方负完全责任。<br/>1<br/>7.合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应在终止或解除后三天内将租赁物返还甲方。<br/>水电费的交纳水电费按实际使用量，每月向甲方结算。<br/>1<br/>8.每月按有关规定交纳卫生清理费。<br/>1<br/>9.乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日______收取欠交租金的滞纳金，超过________天不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物。<br/>20.甲乙双方应做好各使用的财物的安全消防工作，并自行购买财产保险或消防器材，并自行承担相应责任。<br/>2<br/>1.合同终止或依法解除，乙方不按约定返还租赁物的，每迟延一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方。<br/>2<br/>2.本合同依法订立后即有法律约束力，任何一方违反法律规定和本合同约定解除合同的应承担违约责任。<br/>争议的解决方式<br/>2<br/>3.甲乙双方发生一般争议时，本着互谅互让的原则通过友好协商解决双方发生特别严重的争议时，通过协商不成可向有管辖权的人民法院提起诉讼。<br/>2<br/>4.本协议经双方代表人签字加盖公章后即刻生效。本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。<br/>出租方：______市居家房地产经纪<br/>代表人：______________________<br/>________年_________月_______日<br/>承租方：______________________<br/>代表人：______________________<br/>________年_________月_______日。

[律师回复] 房屋租赁是适用买卖不破租赁的，承租人在同等条件下，享有优先购买权，对于出租人将租赁物出卖的，应该提前三个月通知承租人，否则承租人可以请求该房屋买卖无效。<br/>1、出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。<br/>2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。<br/>3、租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。<br/>4、私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于<br/>第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及<br/>第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为<br/>第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。<br/>《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：<br/>第<br/>一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。<br/>第<br/>二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。<br/>第<br/>三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。<br/>第<br/>四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。<br/>根据《合同法》<br/>第二百二十九条　所有权变动后的合同效力<br/>租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。<br/>第二百三十条　优先购买权<br/>出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。