商品买卖合同开发商的解除权适用条件有哪些

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：<br/>甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：<br/>1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。<br/>2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：<br/>(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。<br/>3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。<br/>4.甲方按本协议第2条第<br/>(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。<br/>5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。<br/>6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。<br/>7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。<br/>甲方：乙方：<br/>代表：代表：<br/>年月日。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 消费者知情权适用于商品房买卖<br/>颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同定金怎样适用问题解答如下, 从法学理论上解释，定金分为5种： 一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金。 二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金。 三是成约定金，指以定尽的支付作为合同成立或生效的条件。 四是解约定金,指作为保留解除权的定金。 五是违约定金,指作为履行合同担保的定金。 上述5种定金的功能各不相同,分别起到了立约、证约、成约解约、违约的证明和担保作用。《担保法》中有关定金规定的性质兼有证约定金和违约定金的性质。认购书的定金属于立约定金,是为了保障签订本约而交付的定金。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。 当事人不能就商品房买卖合同协商一致,是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢?是否均应适用立约定金的罚则规定呢?当事人对正式的商品房买卖合同的条款协商不成,不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定,拒绝订立主合同,不能适用商品房买卖合同认购书中的定金罚则约定。除上述的不适用定金罚则原则外,其他不可归责双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。像签订认购书后,开发项目被政府决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害导致开发项目灭失等因不能归则买卖合同双方的原因致使本约不能签订时,返还定金即可。

[律师回复] 对于商品房买卖合同定金如何适用这个问题，解答如下, 从法学理论上解释，定金分为5种： 一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金。 二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金。 三是成约定金，指以定尽的支付作为合同成立或生效的条件。 四是解约定金,指作为保留解除权的定金。 五是违约定金,指作为履行合同担保的定金。 上述5种定金的功能各不相同,分别起到了立约、证约、成约解约、违约的证明和担保作用。《担保法》中有关定金规定的性质兼有证约定金和违约定金的性质。认购书的定金属于立约定金,是为了保障签订本约而交付的定金。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。 当事人不能就商品房买卖合同协商一致,是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢?是否均应适用立约定金的罚则规定呢?当事人对正式的商品房买卖合同的条款协商不成,不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定,拒绝订立主合同,不能适用商品房买卖合同认购书中的定金罚则约定。除上述的不适用定金罚则原则外,其他不可归责双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。像签订认购书后,开发项目被政府决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害导致开发项目灭失等因不能归则买卖合同双方的原因致使本约不能签订时,返还定金即可。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同如何解除<br/>1、开发商擅自变更规划设计：<br/>指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)<br/>2、商品房面积误差过大：<br/>指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)<br/>3、商品房套型误差：<br/>指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)<br/>4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，<br/>因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)<br/>5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。<br/>购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)<br/>构成根本违约的迟延履行：<br/>1.约定不接受迟延履行。<br/>2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。<br/>3.继续履行不能得到合同利益。<br/>6、商品房质量问题：<br/>指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)<br/>7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)<br/>8、欺诈性质：<br/>(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)<br/>(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)<br/>9、延迟办理房产证：<br/>指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)<br/>10、其他情况：<br/>主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。<br/>1<br/>1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。<br/>提示：<br/>解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。<br/>解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。