若租赁合同未履行法院会怎么判定

在现实生活中，租房子、租商铺是很常见的事儿。大家为了保证双方的权益，都会签订租赁合同。可有时候总会出现一些状况，比如签了合同之后，一方或者双方却没有按照合同的约定去履行。这就好比买好了车票，却没坐上那趟车，那后续该怎么办呢？当这种情况闹到法院的时候，法院会怎么来处理和判定呢？下面就来详细说说。

一、明确是否存在违约行为

法院首先会审查租赁合同未履行的情况，判断是不是有违约行为。要是一方明确表示不履行合同义务，或是以自己的行为表明不履行，那就是违约了。举个例子，租客和房东签了一年的租约，租金押一付三，可租客付了第一期租金住了一个月后就说不租了，也不付后面的租金，这就是租客明显的违约行为。如果是这种因为一方违约导致合同未履行，违约方要承担违约责任。

二、确定违约责任的承担方式

违约责任承担方式有好几种。常见的是继续履行，要是租客违约提前退租，房东可以要求租客继续履行合同，把剩下租期住完。还有采取补救措施，比如租客损坏了房屋内的物品，要负责修好或者赔偿。赔偿损失也是很重要的一种，假如因为租客提前退租，房东在重新找到新租客前有租金损失，租客要赔偿这部分损失。违约金也是一种方式，如果合同里约定了违约金，违约方要按照约定支付。比如合同约定提前退租要支付一个月租金作为违约金，那违约的租客就得支付。

三、考量免责事由

在某些情况下，虽然合同未履行，但可能存在免责事由。不可抗力就是比较典型的，像突发的自然灾害、政府政策调整等不可预见、不可避免、不可克服的情况。比如因为突发的洪水把租赁的房屋冲毁，导致租客没法继续居住，这就属于不可抗力。遇到这种情况，双方都不用承担违约责任，法院可能会根据公平原则来处理，比如租客不用再支付剩余租期的租金，房东也不用退还已经支付的租金。

四、审查合同的效力

法院还会审查租赁合同本身是否有效。要是合同本身因为违反法律法规、违背公序良俗等情况无效，那自然不用再按照合同履行。比如租赁合同的标的物是违法建筑，这样的合同就是无效的。合同无效后，双方依据合同取得的财产要返还，有过错的一方要赔偿对方因此受到的损失。如果双方都有过错，就各自承担相应责任。

当租赁合同未履行的案子在法院判决之后，可能还会有一些后续的状况。假如违约方不履行法院的判决，胜诉方该怎么维护自己的权益呢？后续会不会产生新的纠纷，比如违约金的数额是否合理等问题。这时候就需要专业的法律帮助，律图平台有很多专业的律师，他们执业资质都能通过官方渠道核验，不会做虚假承诺和夸大维权效果。他们会根据具体情况，清晰地帮你梳理后续的流程，保障你的合法权益。