如何租赁国有土地使用权？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 出租方：(以下简称甲方)<br/>承租方：(以下简称乙方)<br/>根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。<br/>一、甲方将位于市路号的亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等(见附件)出租给乙方使用。<br/>二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。<br/>三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。<br/>四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。<br/>五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。<br/>六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。<br/>七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任,与甲方无关。<br/>八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。<br/>九、租赁期限为年，从年月日至年月日。<br/>十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为元，由乙方于每年月日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之二十五的违约金。<br/>十<br/>一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。<br/>十<br/>二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。<br/>十<br/>三、争议解决方式：<br/>十<br/>四、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。<br/>十<br/>五、本合同自双方签字盖章后生效。<br/>十<br/>六、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。<br/>甲方(盖章)乙方(盖章或签字)<br/>年月日年月日<br/>附件：土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况。<br/>参考条款：甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。

[律师回复] 国有土地使用权租赁合同的签订之前必须要弄明白下面的问题：国有土地租赁和国有土地使用权出租都使用了出租、租金这样的措辞，容易使人混淆两者的定义。根据相关法律规定，国有土地租赁的定义是国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。两者主要有以下区别： <br/>　　第<br/>一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。 <br/>　　第<br/>二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。 <br/>　　第<br/>三，土地使用者的权益不同。根据《规范国有土地租赁若干意见》的规定，以国有土地租赁方式取得承租土地使用权的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

[律师回复] 您好，关于国有土地使用权租赁合同纠纷如何处理这个问题，我的解答如下, 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：<br/>1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持<br/>2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持<br/>3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持<br/>4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。<br/>出让土地是有使用年限的，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对房屋租赁合同效力认定问题 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：<br/>　　<br/>1、审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。<br/>　　<br/>2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：<br/>　　<br/>(一)未依法取得房屋所有权证的;<br/>　　<br/>(二)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;<br/>　　<br/>(三)共有房屋未取得共有人同意的;<br/>　　<br/>(四)权属有争议的;<br/>　　<br/>(五)属于违法建筑的;<br/>　　<br/>(六)不符合安全标准的;<br/>　　<br/>(七)已抵押，未经抵押权人同意的;<br/>　　<br/>(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;<br/>　　<br/>(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：<br/>1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持<br/>2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持<br/>3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持<br/>4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。<br/>出让土地是有使用年限的，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。