在建工程抵押的风险

[律师回复] 不需要。地上建筑物是随土地走的，如果土地使用权已抵押，后续建的建筑也一并抵押了，不能再进行再抵押或处置了，否则无效。《中华人民共和国物权法》<br/>第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。<br/>第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。<br/>第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。房地一体抵押是法定制度，“房随地走、地随房走”《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》<br/>第三十六条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”所以，我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，而且法律对这一流转方式的规定为强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押的，另一部分也会视为抵押。扩展资料：土地使用权抵押前提条件：<br/>1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。<br/>2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。<br/>3、土地使用权抵押应当进行地价评估。<br/>(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押；<br/>(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估。评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。<br/>4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

[律师回复] 您好，关于在建工程是否可以设立抵押这个问题，我的解答如下, 可以。<br/>在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。<br/>《担保法》第三十四条，下列财产可以抵押：<br/>（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；<br/>（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；<br/>（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；<br/>（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；<br/>（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；<br/>（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

[律师回复] 理论上能卖，但要把预售房屋从在建工程抵押中逐步割离，已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作：首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。见简单来说，对于各方风险都很巨大，手续繁琐可操作性差，基本能视为不能销售。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、在建工程抵押权设立登记(开发项目)<br/>1、抵押设立登记申请表;<br/>2、抵押人、抵押权人为企业的，提供营业执照复印件(校对原件)，其他单位提供组织机构代码证复印件(校对原件);<br/>3、抵押合同及主债权合同;<br/>4、《国有土地使用证》复印件(校对原件)，及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的，须先办理暂停销售手续;<br/>5、建设工程规划许可证(含附图)原件;<br/>6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);<br/>7、抵押人为国有单位的，须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的，须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的，须提交职工(代表)大会决议加盖公章;<br/>8、发改委出具的立项批文;<br/>9、监理公司出具的形象进度证明;<br/>10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;<br/>1<br/>1、如为(专项)经济适用房等房产，须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;<br/>1<br/>2、登记机构认为有必要收取的其他资料。<br/>法定办理时限：10个工作日 实际承诺时限：7个工作日<br/>二、在建工程抵押权变更登记(开发项目)<br/>1、抵押变更登记申请表;<br/>2、抵押人、抵押权人为企业的，提供营业执照复印件(校对原件)，其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);<br/>3、登记证明原件;<br/>4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;<br/>5、《国有土地使用证》复印件(校对原件)，及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的，须先办理暂停销售手续;<br/>6、如系最高额抵押的，需提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;<br/>7、抵押人为国有单位的，须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的，须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的，须提交职工(代表)大会决议加盖公章;<br/>8、监理公司出具的形象进度证明;<br/>9、房产测绘部门出具的预测绘成果书;<br/>10、如为(专项)经济适用房等房产，须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;<br/>1<br/>1、登记机构认为有必要收取的其他资料。<br/>法定办理时限：10个工作日 实际承诺时限：7个工作日<br/>三、在建工程抵押权设立登记(非开发项目)<br/>1、抵押设立登记申请表;<br/>2、抵押人、抵押权人为企业的，提供营业执照复印件(校对原件)，其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);<br/>3、抵押合同及主债权合同;<br/>4、《国有土地使用证》复印件(校对原件)及土地权属查档证明;<br/>5、建设工程规划许可证(含附图)原件;<br/>6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);<br/>7、抵押人为国有单位的，须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的，须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的，须提交职工(代表)大会决议加盖公章;<br/>8、发改委出具的立项批文;<br/>9、监理公司出具的形象进度证明;<br/>10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;<br/>1<br/>1、登记机构认为有必要收取的其他资料。<br/>法定办理时限：10个工作日 实际承诺时限：7个工作日<br/>四、在建工程抵押权变更登记(非开发项目)<br/>1、抵押变更登记申请表;<br/>2、抵押人、抵押权人为企业的，提供营业执照复印件(校对原件)，其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);<br/>3、登记证明原件;<br/>4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;<br/>5、《国有土地使用证》复印件(校对原件)，及土地权属查档证明;<br/>7、抵押人为国有单位的，须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的，须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的，须提交职工(代表)大会决议加盖公章;<br/>9、监理公司出具的形象进度证明;<br/>10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;<br/>9、登记机构认为有必要收取的其他资料。<br/>法定办理时限：10个工作日 实际承诺时限：7个工作日

[律师回复] 可以