转租未经出租人同意转租合同有效吗

[律师回复] 未经出租人同意擅自转租，转租合同的效力如何<br/>按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。<br/>实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。<br/>如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持，亦即转租合同应当具有效力。<br/>另外，在转租中需要注意如下几点：<br/>一、私房转租的前提是必须经原出租人同意<br/>其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。<br/>二、在以下情况中不得转租：<br/>1、承租人拖欠租金的;<br/>2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。<br/>为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转 租事项作了约定，上述<br/>第<br/>一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。

[律师回复] 您好，《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。以上是关于未经出租人擅自转租合同无效否的回答。

[律师回复] 我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款以上是擅自转租合同效力的回答

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。<br/>实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。<br/>如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持，亦即转租合同应当具有效力。<br/>另外，在转租中需要注意如下几点：。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, t　　《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t　　<br/>一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t　　就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：<br/>(1)发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，<br/>(2)效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;<br/>(3)转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在;主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让;<br/>(4)消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止;<br/>(5)法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益;<br/>(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t　　从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。t　　<br/>二、对于分析t　　对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见<br/>一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见<br/>二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见<br/>三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t　　对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。<br/>首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。<br/>其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。