转租是不是要经过租赁人同意

[律师回复] 解答如下, 　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给<br/>第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：　　<br/>1、转租人与次承租人之间的法律关系　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。　　应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。　　<br/>2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系　　<br/>(1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。　　<br/>(2)次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的，“<br/>第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。　　<br/>3、出租人与次承租人之间的法律关系　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。　　这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：　　<br/>第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;　　<br/>第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。　　在原租赁合同中止后，发生两种法律结果，<br/>第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止，<br/>第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。　　因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”学者认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗<br/>1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。<br/>2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。<br/>房屋转租合同的效力<br/>合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：<br/>(一)行为人具有相应的民事行为能力;<br/>(二)意思表示真实;<br/>(三)不违反法律或者社会公共利益。<br/>民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：<br/>1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。<br/>2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。<br/>3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 解答如下, 我国合同法对权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，由于在社会经济生活中，租赁权转让的行为大量存在，因此，掌握这一法律行为的实质对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有其重要的实践意义。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。在我国，司法实践中最为典型的租赁权转让就是“换房”，即承租人与第三人协商一致并经出租人同意后，由承租人将使用的房屋交付给第三人。换房按其法律性质来说是在原租赁合同终止的同时，订立另一个权利义务相同的租赁合同，或者也可以看做承租人的变更，实质上是转让租赁权的一种行为。换房后，原承租人退出租赁合同，出租人和新承租人建立租赁关系。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。由此可见，租赁权转让和转租是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别是十分重要的。虽然从权利义务转让的角度看，转租是对部分权利义务的转让，而租赁权转让是对全部权利义务的转让，但因此将转租作为租赁权转让的一种形式的认识是不正确的。让我们来看这样一个例子：甲将一块给乙使用并保证供水供电，而乙又经甲同意将土地以相同条件租给了丙，此后，由丙直接向甲履行合同义务。在合同履行，甲经常停水断电，给丙生产经营造成损失。如果认定乙的行为是转租，则甲应向丙承担侵权责任；如果认定乙的行为是租赁权转让，则甲应向丙承担违约责任。由此可见，由于法律关系性质的认定不同，适用法律和处理结果也会大相径庭。因此在立法上应确立租赁权转让的概念，以明晰法律关系。那么在设立租赁权转让的法律规定时应以什么为成立要件呢各个国家法律对此规定不一。大体上分为两类：一类是限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让亦未作明文规定，但在解释上认为非经出租人同意，不得为之。《日本民法典》第612条第1项规定：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”另一类系自由主义模式。《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让于他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。”法国的司法实践还认为，即使当事人间有禁止的约定者，但出租人在无正当理由的情况下行使拒绝权，构成权利滥用。《奥地利民法典》规定了承租人的转租权，解释上认为租赁权的转让也可准用。我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形。即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，合同法未作明文规定。笔者认为，虽然租赁权是一种合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通则第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时能够稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否则为不合法转让。在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。如果租赁权的转让未经出租人同意，受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的，由于转让行为不发生效力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任；当出租人作为原告要求维护其合同权利时，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，侵害了出租人的财产权益，出租人有权选择依照合同法要求原承租人承担违约责任或者是依照其他法律要求承担侵权责任，此属侵权责任与违约责任的竞合；如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让合同无效，并可以要求他们赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于租赁合同未约定转租可以转租吗这个问题，我的解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗<br/>1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。<br/>2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。<br/>房屋转租合同的效力<br/>合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：<br/>(一)行为人具有相应的民事行为能力;<br/>(二)意思表示真实;<br/>(三)不违反法律或者社会公共利益。<br/>民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：<br/>1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。<br/>2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。<br/>3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农地转包、农地租赁，在农地这个领域，很多地方在制定转包合同范本时，都是混用的，这两种流转的表述方式，究其实质性差别，我也倾向于没什么大的差别，老百姓都搞不懂的，可能觉得就是说法不同而已。法律人也不是很不理解，因为土地承包法很多词汇并不符合法理逻辑，估计是法律言语粗鄙的立法者本着“生动活波、贴近农村生活、便于百姓理解、保持政策一贯性”之类的立场做的表述。但是既然法律创造了这一概念，相应法律概念体系在理解上就要做调整，也还是有一些差别的。以下分述之历史背景上，转包是随着承包（包括土地承包、国有企业内部承包、土地承包经营体制等中的承包概念）这一概念继续发展对应的概念，这一承包，有个大内部的概念，即一个集体（对应集体成员农民）、一个企业（对应企业管理人员及职工）、一个工厂（对应工厂人员）等。承包之后，承包人再向外流转才能是转包，都是“包”，首先是“承”，接着是“转”，而租赁这一概念则更具有一般意义，没有这么多特殊历史背景。期限上，转包不能超过承包期剩余期限，一般耕地不会超过三十年，林地不超过五十年；租赁则二十年为限，超过无效。是否<br/>第一手转移出去上不同，转包对应承包，土地所有人不可能转包出去，只能是承包人（作为<br/>第二手）转包；租赁不一定，所有人也可以签订租赁协议，<br/>第二手可以租赁，但要一般要所有人同意方可。词源上，转包是中国社会政策化境下自己独创的言语来表述中国的情况，而租赁则是中国各国民法及传统民法理念中就有的一种债权法律关系。适用范围上：转包只用于农用承包地、建设工程等特定领域，而租赁则范围更广，土地、交通工具、房屋都可以用租赁这个词。