预购商品房预告登记效力持续多久

一、预购商品房预告登记效力持续多久

预告登记这一法律制度，实际上是为了确保以将来发生不动产物权变动为主要目的的债权请求权得到完整、有效地保留以及完整性的保护。

具体来说，它所发挥的作用可以被归纳为以下几个方面：

(1)维护和保障权利的原始效力；

(2)确保在一定的条件下，可以作为顺位保全的充分依据，为相关债权人提供可靠的保障；

(3)在某些特殊情况下，如面临破产挑战时，预告登记制度也能起到一定的缓解或保护之功效，实现对债权人权益的最终保护；

(4)通过预告登记，有助于提前警觉和预防潜在的风险与问题，降低不确定因素给经济发展带来的经济损失。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

二、预购商品房的转让的情形是怎样的

1、已付清购房款的预购商品房的转让，此时，承购人已经按照商品房买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，对开发商不再负有义务，只享有合同权利。因此，此种情形下的转让属于权利转让，按规定，购房人员只须通知开发商后转让就生效，不须征得开发商同意

2、未付清房款或按揭预购商品房的转让。此时，购房人不但享有合同权利，还负有按照商品房预售合同或按揭贷款合同约定向开发商或揭银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此，此种情形下的转让属于债权债务的一并转让，按照规定，购房人应事先告知开发商或银行，由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理，并决定是否同意其转让。否则，该转让行为无效。

《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“预购商品房预告登记效力持续多久”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。