商品房土地使用到期后怎么办

一、商品房土地使用到期后怎么办

关于商品房土地使用权到期问题：对于非住宅类建筑所占用的建设用地，其使用者可在期限届满前一年向相关部门提出续期申请，同时按照当前地价水平足额补缴相应的土地出让金。若申请获得批准，则可进一步申请取得该地块的土地使用权。至于住宅类型的建设用地，在使用权期间到期时将采用自动续期方式处理。

《城市房地产管理法》第二十一条

土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

二、商品房土地划拨和出让有什么区别

1.性质层面的异同之处

（1）土地划拨的性质属性：指的是在支付完毕补偿费用以及安置相关成本之后，不收取任何费用即获取到了相应的土地使用权，通常情况下，我们并不设定此种土地使用权的期限，但是会有特定的制约条件，例如未经许可不可转让、出租或是抵押等行为。

（2）土地出让的性质属性：这代表了国家在以土地使用者名义的前提下，将土地使用权在一定年限内转让给出让方，同时需要由土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金。

2.获取方式方面的差异性

（1）土地划拨相关获取方式：此过程中，需得到县级以上人民政府的批准，然后土地使用者需支付相关的补偿费用及安置费用，最后才能够将该幅土地交予其进行使用，亦或是将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

（2）土地出让相关获取方式：对于商品房建设用地来说，我们原则上采取的是以招投标、拍卖或挂牌公开竞价的形式，有偿获得土地使用权；同时，对于以划拨方式设立的建设用地使用权，我们严格控制采用这样的方式，严禁以此种方式获得建设用地使用权。如果已经通过划拨方式取得了建设用地使用权，那么在房地产权利流转的时候，就必须要经过国土资源管理部门的审定，办理土地使用权出让程序，并且按照国家相应的法律法规，缴纳土地使用权出让金。

3.使用期限方面的各自特点

（1）土地划拨相关使用期限：依据国家法律规定，若通过划拨方式依法取得土地使用权的，除非在国家法律法规中另行规定，否则没有明确的使用期限。

（2）出让土地相关使用期限：一般来说，土地使用期限分为40年、50年和70年三个周期。

4.权力与责任方面的异同点

（1）土地划拨层面的权利与义务：此类土地在合法使用范围之内，原则上禁止进行转让、出租和抵押等行为。

（2）土地出让层面的权利与义务：在此类土地上拥有合法权益的人，在法定权限之内可以享受到相对应的权利，包括对土地的处置权，也包括可以对土地进行转让、出租和抵押等行为。

因此，土地出让和土地划拨在涉及到的权利和责任方面亦存在着显著的差异。

5.建筑类型方面的区别

（1）土地划拨建筑类型：多应用于用于公益事业用地或回迁房、经济适用房等民生项目建设的土地。

（2）土地出让建筑类型：此类建筑中，商品房占比较大，且土地出让和土地划拨在关于建筑类型方面确实存在一定程度的差别。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

在我国的相关法律法规中明确规定，对于非住宅类型建筑物所占用的土地使用权限在期满前的最后一年内，其使用者有资格提交续期申请，并且需要按照现行的地价水平来缴纳相应的土地出让金。若申请顺利获得批准，该使用者便可以继续享有该土地的使用权。然而，对于住宅用地而言，其使用期限届满后将自动进行续期处理，无须事先提出申请，这无疑是对广大居民权益的有力保障。