夫妻一方擅自出租共有房屋如何起诉

[律师回复] 这些问题非常的棘手，既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：<br/>（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;<br/>（二）以合理的价格转让;<br/>（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑，对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益另外，民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见，但同时规定了配偶一方的赔偿请求权，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。综上，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。

[律师回复] 这些问题非常的棘手，既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：<br/>（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;<br/>（二）以合理的价格转让;<br/>（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑，对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益另外，民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见，但同时规定了配偶一方的赔偿请求权，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。综上，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。

[律师回复] 夫妻一方擅自处理共有房屋不能绝对说无效或有效，须综合判断。虽然《民法通则》、《婚姻法》、《物权法》等法律都有就未经共有权人同意，擅自买卖房屋行为无效的规定，但同时也有保护善意第三人利益的相关规定。为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否是善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人能证明夫妻双方同意，该合同有效。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，购房人要有证据证明此行为是夫妻双方同意的，也就是说，要满足购房人是否善意、有偿这两个条件，该购房合同才能有效。

[律师回复] 夫妻一方擅自处理共有房屋不能绝对说无效或有效，须综合判断。虽然《民法通则》、《婚姻法》、《物权法》等法律都有就未经共有权人同意，擅自买卖房屋行为无效的规定，但同时也有保护善意第三人利益的相关规定。为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否是善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人能证明夫妻双方同意，该合同有效。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，购房人要有证据证明此行为是夫妻双方同意的，也就是说，要满足购房人是否善意、有偿这两个条件，该购房合同才能有效。

[律师回复] 对于丈夫擅自出卖共有房屋，妻子能否追回？这个问题，解答如下, 按照《婚姻法》等相关法律规定，属于夫妻共有的房产，如无特殊约定，应当认定为夫妻共同所有。不论登记何方名下，均不影响夫妻共同财产的评判。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条明确规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”另外《物权法》第一百零八条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：<br/>（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；<br/>（二）以合理的价格转让；<br/>（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”　　因此，根据法律规定，张女士夫妻共有房屋虽被丈夫出卖，但房屋还未过户，买受人不能构成善意取得，所以你现在能追回该房屋。但根据合同法规定，你们可能面临合同违约的问题。