转按揭贷款指南是什么？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、转按揭简介<br/>据专业人士介绍：“转按揭”是指在，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。<br/>转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。<br/>转按揭业务的服务对象有：<br/>1）需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人；<br/>2）需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人；<br/>3）已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人；<br/>4）各类中介公司、物业公司和开发商。<br/>二、转按揭分类<br/>按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转按揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。 地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。<br/>按贷款类型区分，转按揭又有公积金贷款，商业性贷款（按揭），组合贷款，消费贷款等类型。<br/>三、转按揭流程<br/>1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；<br/>2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；<br/>3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；<br/>4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；<br/>5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；<br/>6、卖方向买方实际交付房屋；<br/>7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；<br/>8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；<br/>9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 什么是二手房转按揭<br/>二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。<br/>二手房转按揭流程是什么<br/>1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;<br/>2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;<br/>3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);<br/>4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); <br/>5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);<br/>6、卖方向买方实际交付房屋;<br/>7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;<br/>8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;<br/>9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。<br/>二手房转按揭需要注意什么<br/>(一)二手房转按揭中客户需要知道的相关事项，如下：<br/>1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;<br/>2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;<br/>3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;<br/>4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;<br/>5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。<br/>(二)二手房转按揭需要注意事项，如下：<br/>1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。<br/>2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按;已满一年的，则可以选择跨行转按)。<br/>3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。<br/>4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。<br/>5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。<br/>6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。