二手房买卖陷阱如何避免

[律师回复] 商品房买卖是一项大宗消费，经营者不仅有义务将有关商品房买卖的所有情况事先告知消费者，还应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。

[律师回复] 笔，记事本，记下自己看过的房源，每套的优劣所在，回去好筛选。<br/>一，选择二手房，首先是根据自己的实际需求，选择不同地点，类型的房屋。<br/>（1）如果是为了资产的保值增值，购买房屋作为长期出租使用，要选择交通便利，公交，地铁接驳度高，人流量大的地方。这样房屋的空置期短，租金也不会太低。<br/>（2）如果是方便自己上班的话，地铁，公交自然不必说。还应该尽量不要靠近路边，车辆噪音和灰尘都够受的了。特别是经常需要加班的，白天简直不能好好睡觉。同地段安置小区的价格要比商品房价格低得多，购买安置房一般是做一个公证，还不用缴纳税费。停车费，物业管理费那些，都要低一些。在资金紧张的情况，可以考虑购买安置房。<br/>（3）如果是为了以后养老，就可以把目光放远一些了。选择交通便捷，有地铁，公交直达城区，车程在30到50分钟左右的郊县地区（当然北京，上海等特大城市除外，加上堵车，30分钟还跑不出城区呢）。总之，在城市中心圈层边缘购房，既可以方便进城办事，又没有城区的拥堵，空气也好得多。关键是房价低很多，人较少，居住起来很舒适。<br/>二，根据自己的需求，手里的资金，想购买的房屋面积，划定好大致的区域。先去实地看一下环境，将几个环境差不多的小区，列入备选。然后在网上搜索一下，那里房源的价格。家里有小孩需要入学的，一定要先查清楚，学校的划片范围！免得买了房屋，却读不了心怡的学校。<br/>三，你会发现，网上挂着的房源，几乎都是房产中介发布的。这很正常，现在很少有房主自己出售房屋，一般都是把钥匙交给中介，由中介牵线，有合适买家再见面谈价。为什么呢？因为房屋买卖动辄几十上百万，不一定能很快卖出去（除非是低于市场价10万以上，急需用钱的）。从挂出信息到成交，1,2个月是常态，半年，一两年的也有。在这期间，看房的客户不会少，而看房时间又不固定，上午，下午，晚上都有。而房主也可能是外地人或工作调动去了外地，没有那么多时间和精力，所以才把钥匙交给中介，由中介推销和带客户看房。房主最后才和有诚意的客户见面，商议最终价格，签定协议，办理过户手续。<br/>四，现在中介很多，竞争激烈。部分中介会挂出远低于市场价的房源，是为了吸引你打电话过去咨询，得到你的电话号码，实际是根本不存在的假房源。等你到了地方，会说那套房屋昨天刚卖了，网上信息还没来得及下架等等。再推销其它房屋给你。在电话咨询时，一定要明确询问房源是否存在。可以语气稍微强硬一点，假装说马上就可以来看房，问能不能看到？看不到，就要投诉（房产协会那里可以投诉）。免得白跑一趟。<br/>五，中介带着看房，一般会让你签一份看书协议书。大致意思就是带你看的房屋，你如果满意，要购买的话，必须通过他们那里签协议。不能找其他中介，或者私下联系房东。其实，这也可以理解的。<br/>（1）中介底薪一般1千多2千，甚至没有，全靠成交客户的提成。如果客户跳单，中介公司没有收入，员工本人也就拿不到钱。<br/>（2）中介还是很辛苦的，每天打几十上百个电话，才有2,3个客户来看房。带客户看房，走路又多，还不停地介绍房屋情况。遇到锁芯坏掉的房屋，还要翻墙，翻窗进去开门。为了维护房东关系，转达客户意愿，替客户砍价，口水都说干了，经常喉咙痛。<br/>（3）选择中介，虽然会付出一些中介费，却要省事很多。选房，砍房主价，办理过户；涉及到贷款购房的，还要带客户跑银行的手续。对于客户的资金安全，也更有保障。（防止有房主收了客户首付款，却反悔的情况）。<br/>六，在中介带看的时候，自己要多留意小区的环境。从小区的公共绿化，垃圾 池，游乐设施的维护情况，就可以看出小区管理得好不好。<br/>七，小区的产权年限，普通商品住宅是70年，不要买到商业性质的公寓。那只有40年产权而70年的年限，是从开发商向国家缴纳土地出让金之日，开始计算的。买二手房的话，年限至少已经过了2年。越老旧的小区，剩余的产权年限就越短。<br/>八，进屋查看房屋时，要仔细的观察。看周围的楼间距，看房屋有无裂缝，渗水，沉降等现象。采光通风是否良好，是否是明厨明卫。一般位于小区中庭位置的安静，树木多，空气好，视野稍差点。小区外围的房屋，视野开阔，采光充足，但噪音也大，灰尘多。最好晚上再去看一次，能发现白天疏漏的地方，顺便感受夜晚噪音大小。<br/>九，遇到是装修好的二手房，就要看个人的喜好了。不喜欢那种装修风格，就不要买，因为拆除重装的费用，可是不低的。当然，要是特别喜欢那套房屋的户型，位置朝向，也可以买下。如果喜欢那种装修风格，买想下后不重新装修，而是直接入住。一定要留心墙纸脱落，地板起翘一类的现象。<br/>十，看好了房屋，就让中介去和房东谈价。中介第一次给的价格，绝不是房东真实底价，否则，客户一砍价，就没法谈了。不要过早地把自己的心理价位透露出去，先咬着不松口。但要表现出你有十足的诚意，中介为了成交，才会积极和房主沟通。你如果表现地很一般，中介也不会尽心去谈价，万一后面你又不要了呢？房主那里，中介没法交差。十<br/>一，对于房源，中介都有专人同房主联系的。特别是人在外地的房主，非常信 任中介，有的还签订了独家代卖协议。如果你私下去找房主，会冒一定的法律风险。房主会让你去找某某中介，一则他们也怕交易没有保障，二来，平日房屋的维护管理都是中介帮忙的，房主自然心存感激。就是房主愿意私下交易，最终的价格，很可能会比中介那里还高一些。十<br/>二，写在《不动产权证》上的产权面积（包括了公摊面积，不含赠送面积），是过户时，缴纳各项税费的依据。电梯房的公摊比多层住宅和别墅的公摊大。一楼带花园的户型和顶楼带屋顶花园的户型，赠送面积最多，实得面积最多。十<br/>三，和房主面谈签订合同之前，要查看《不动产权证》上面，房产的所有人。是单独所有，还是共同所有？共同所有的话，一定要确保所有人都到场或者有授权书。以免带来不必要的麻烦。询问小区的容积率，容积率越低，小区的户数就越少，总人口也越少，居住品质越高。签订合同时，定金的定字，必须要写正确。是确定的定，不是订立的订。一般约定先付一笔首款，房主打定金收条；然后 去办理过户手续，最后打尾款，房主出收尾款证明。

[律师回复] 二手房交易过程中避免产权陷阱的方法如下：<br/>1、向卖房方索要一切产权文件;<br/>2、到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。<br/>【法律依据】<br/>《城市私有房屋管理条例》第九条，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。<br/>任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。

[律师回复] 避免中介陷阱，<br/>首先要选择正规合法经营的房屋中介，<br/>其次，在签订居间合同时，也应该就相关购房或者售房的合同内容及责任约定明确，再次购买二手房就需注意房屋里面的家具家电是否为打包售卖，都应在合同中约定明确，包括其余的违约责任的处理方法等。<br/>根据相关法律规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：<br/>(一)营业执照和备案证明文件<br/>(二)服务项目、内容、标准<br/>(三)业务流程<br/>(四)收费项目、依据、标准<br/>(五)交易资金监管方式<br/>(六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话<br/>(七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本<br/>(八)法律、法规、规章规定的其他事项。<br/>分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。<br/>房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

[律师回复] 一、二手房买卖的骗局有哪些? 1、利用虚假身份骗取定金及购房款 施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前，向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项后，施骗者便逃之夭夭。 2、利用虚假房证骗取定金及购房款 施骗者多为交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造房屋产权证，通过信息站刊登虚假的卖房信息，造成购房者产生误会后向其交纳定金或购房款，因而上当受骗。 3、假借购房骗取交易房屋 贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理房屋抵押贷款，施骗者往往就是利用这种贷款审批程序，实施诈骗行为。 4、卖房人恶意转移资产交易更名无法完成 卖房人与其他人有债务纠纷，急于将名下房产变现，由于此时房屋处于自然状态，交易可以受理，但房产尚处于卖房人名下，一旦被追债，卖房人名下房产被司法查封，交易更名将无法完成，此时如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款问题。 5、房产中介违规经营造成风险 中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。 二、如何避免落入骗局? 1、要核实房屋产权情况及性质 房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件，也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。 2、要注意房屋及相关设施是否欠费 物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，如果有拖欠，那就要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付。 3、交易过程中注意保留证据 签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。