二手房购房者应如何买房才能避免陷阱

[律师回复] <br/>1、合同中概念模糊<br/>实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“不知道合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。<br/>对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。<br/>购房合同 <br/>2、合同主体认定不明<br/>购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。在签约前您较好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。<br/>3、要求不那么具体明确<br/>房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间，要尽可能约定详细，避免模糊约定，如“高档门窗”、“知名品牌电梯”等。购房者对房屋标准要求约定的越明确，因约定不明而产生争议也就越少，对购房者也就越有利。<br/>4、违约责任条款不公平<br/>设定公平、切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式.合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平。<br/>5、在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果<br/>购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。<br/>6、房屋面积模糊<br/>在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法(通常不超过合同约定面积的3%)。<br/>7、约定提前交纳部分费用<br/>比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。<br/>对策：购房者应该将物业管理条款写清楚。<br/>8、不要轻易在开发商提供的补充协议上签字<br/>签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。、<br/>对策：看清楚补充协议的条款，较好的办法是找一个律师来帮你的忙。<br/>9、开发商出具普通的收款收据<br/>应当注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的，由税务部门印制的商品房销售发票，而不能用普通的收款收据代替。<br/>10、价格条款不清晰<br/>房屋价格及付款方式应明确、准确，如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者，应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款项而无需承担违约责任，避免因银行贷款原因而承担损失。

[律师回复] 一、二手房买卖的骗局有哪些? 1、利用虚假身份骗取定金及购房款 施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前，向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项后，施骗者便逃之夭夭。 2、利用虚假房证骗取定金及购房款 施骗者多为交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造房屋产权证，通过信息站刊登虚假的卖房信息，造成购房者产生误会后向其交纳定金或购房款，因而上当受骗。 3、假借购房骗取交易房屋 贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理房屋抵押贷款，施骗者往往就是利用这种贷款审批程序，实施诈骗行为。 4、卖房人恶意转移资产交易更名无法完成 卖房人与其他人有债务纠纷，急于将名下房产变现，由于此时房屋处于自然状态，交易可以受理，但房产尚处于卖房人名下，一旦被追债，卖房人名下房产被司法查封，交易更名将无法完成，此时如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款问题。 5、房产中介违规经营造成风险 中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。 二、如何避免落入骗局? 1、要核实房屋产权情况及性质 房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件，也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。 2、要注意房屋及相关设施是否欠费 物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，如果有拖欠，那就要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付。 3、交易过程中注意保留证据 签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。