什么情况下可以解除商品房买卖合同

[律师回复] 根据你的问题解答如下, １、房屋主体质量不合格<br/>购房者在验收房屋的时候发现房屋主体存在严重的质量问题可以拒收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格从而导致房屋不能交付使用，或者交房后房屋主体结构质量经有关机构核验后属不合格的，购房者有权申请解除房屋买卖合同，并可申请出卖方赔偿损失。<br/>２、房屋面积误差超过合同约定<br/>一般在买卖双方签订的房屋买卖合同中会约定存在房屋面积误差如何处理，按照《解释》中第十四条的内容，在房屋买卖过程中，如果双方签订的购房合同中所注明的房屋面积与实际相比缩水超过了３％，且双方没有对此问题约定好解决方法，购房者可申请退房并解除合同，出卖方则应无条件返还其已付房款及利息。<br/>３、逾期交房<br/>现在大多数的新房都是以期房的形式出售的，期房的房屋交付时间存在很多不确定的因素。按照《解释》第十五条，如果出卖方延期交房，购房者已经明确通知催促后三个月仍未交房的，购房者可单方面提出解除合同，并要求出卖方返还其已付房款及利息。<br/>４、无法办理产权证书<br/>大家在购买房屋的时候都会比较关注该房屋是否能够办理产权证书，无常按时办理房屋产权登记的情况，在购房过程中时有发生，如非购房者自身原因导致无法办理产权登记的，也非出卖方原因的话，双方可自行解除合同，出卖方需返还购房者已付房款。<br/>从法律角度上来说，房屋买卖合同是买卖双方进行房产交易的重要依据。而房屋买卖合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分。如果购房合同的双方当事人能够就房屋买卖合同的解除协商一致或者房屋买卖合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么购房者想解除房屋买卖合同是轻而易举的事。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同在什么情况下能解除<br/>根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同：<br/>1、 房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。<br/>按照《解释》<br/>第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>2、 开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。<br/>按照《解释》<br/>第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给<br/>第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。<br/>此外，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。<br/>3、 由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。<br/>按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>4、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。<br/>按照《解释》<br/>第九条<br/>第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>5、 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。<br/>按照《解释》第十三条<br/>第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>6、 套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。<br/>按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。<br/>7、 出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。<br/>按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同：<br/> <br/>1、 房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/> <br/>2、 开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>此外，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。<br/> <br/>3、 由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/> <br/> <br/>4、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第九条第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/> <br/>5、 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/> <br/>6、 套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。<br/> <br/>7、 出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。<br/> <br/>按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：<br/>甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：<br/>1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。<br/>2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：<br/>(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。<br/>(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。<br/>3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。<br/>4.甲方按本协议第2条第<br/>(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。<br/>5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。<br/>6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。<br/>7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。<br/>甲方：乙方：<br/>代表：代表：<br/>年月日。

[律师回复] 可以解除商品房买卖合同的情况如下：<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;1、当事人协商一致解除;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;2、约定的解除条件成就;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;7、一手商品房的特别规定：<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;7)面积误差比绝对值超过3%的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;8、法律规定的其他情形。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;【法律依据】<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。