小产权房签的购房合同是否有法律效力

在房地产市场里，房子的类型多种多样，小产权房就是其中比较特殊的一种。很多手头资金不充裕的朋友，会把目光投向价格相对便宜的小产权房。他们满心欢喜地和卖家签订了购房合同，以为自己有了安身之所。可心里又一直犯嘀咕，这小产权房签的购房合同到底有没有法律效力呢？毕竟不像普通商品房那样有正规的产权证书，心里总是不踏实。接下来咱们就好好探讨一下这个大家都关心的问题。

一、小产权房的定义与特点

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被叫做“乡产权房”。这类房子的建设往往没有经过严格的规划和审批，配套设施可能也不够完善。比如有些小产权房小区周边没有正规的学校、医院等公共服务设施，居住起来会有诸多不便。

二、购房合同法律效力的一般判断依据

判断小产权房购房合同是否有效，要依据《民法典》等相关法律规定。一般来说，合同有效的要件包括当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益等。但对于小产权房而言，由于其土地性质和建设的特殊性，情况就比较复杂了。

三、不同情形下购房合同的效力认定

1.同一集体经济组织成员之间的买卖：如果购房者和卖房者都属于同一个农村集体经济组织成员，那么他们之间签订的小产权房购房合同一般是有效的。因为在本集体经济组织内部，成员对集体土地有一定的权益，这种交易在一定程度上符合集体土地的使用规则。例如，同村村民之间买卖小产权房，合同就可能被认定有效。

2.非本集体经济组织成员购买：非本集体经济组织成员购买小产权房，合同通常会被认定无效。因为农村集体土地是为了保障本集体经济组织成员的居住和生产需要，将小产权房卖给非本组织成员，可能会损害集体利益。比如城市居民到农村购买小产权房，这种合同大概率会被判定无效。

四、合同无效后的处理方式

如果小产权房购房合同被认定无效，双方需要互相返还财产。卖房者要返还购房者支付的购房款，购房者要返还房屋。如果购房者在居住期间对房屋进行了装修等添附行为，还需要根据双方的过错程度来分担损失。比如因为卖房者明知不能卖还出售小产权房，存在主要过错，那么他可能要承担更多的装修损失赔偿责任。

小产权房购房合同的效力问题解决之后，后续还可能出现很多状况。比如合同无效后，如果卖房者没钱返还购房款怎么办，房屋增值部分的利益该如何分配，购房者的居住权益又该怎么保障。这些问题处理起来相当棘手，一不小心就可能陷入新的纠纷。这时候不妨到律图网咨询专业律师，律图网汇聚了众多有丰富经验、执业资质可核验的律师，他们不会做虚假承诺，能结合你的具体情况，为你理清后续的处理流程，帮你妥善解决这些难题，让你在维护自身合法权益的道路上更有保障。