汨罗市房产纠纷律师

[律师回复] 新房没入住，物业费的计算方式通常有以下几种情况： 遵循合同约定 业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》中，可能会对未入住情况下的物业费计算有明确规定。如果合同明确约定无论业主是否入住，都需按照全额物业费标准缴纳，那么业主就应当按照合同约定执行。例如，合同中写明“业主自房屋交付之日起，无论是否实际入住，均按物业服务费标准的100%缴纳物业费”，此时业主需全额缴纳。 地方政策规定 不同地区对于未入住房屋的物业费缴纳有不同的政策： 全额缴纳 ：部分地区规定，只要开发商按照合同约定将房屋交付给业主，业主就需要全额缴纳物业费。因为物业服务企业提供的是小区公共区域的服务，如绿化养护、安保巡逻、电梯维护等，这些服务的成本并不会因个别业主未入住而减少。例如北京，目前并没有相关政策支持未入住业主减免物业费，所以一般需全额缴纳。 比例减免 ：有些地方政策允许未入住的业主减免一定比例的物业费。比如，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳 。 协商解决 在既没有合同约定，地方政策也未明确规定的情况下，业主可以与物业服务企业进行协商。业主可以向物业说明房屋未入住的情况，争取减免一定比例的物业费。物业服务企业会综合考虑小区的实际运营成本、管理情况等因素，决定是否同意减免以及减免的比例。不过，这种协商的结果并不一定能完全满足业主的期望，最终还是要双方达成一致意见。 如果业主与物业服务企业就未入住房屋的物业费问题产生争议，可以通过以下途径解决： - 与物业服务企业进一步沟通协商，争取达成双方都能接受的解决方案。 - 向业主委员会反映，由业主委员会代表业主与物业服务企业进行协商。 - 如果协商不成，可以向当地的房地产管理部门、物价部门等相关行政主管部门投诉，请求他们进行调解。 - 也可以通过法律途径，向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况进行判决。

[律师回复] 您不能以“未入住”为由拒交物业费。物业费的缴纳是业主的法定义务，不因未实际居住而免除。

[律师回复] 购房合同丢失不用过于着急，以下为你分不同阶段介绍应对办法： 未做预售登记前 如果在购房合同还未做预售登记前丢失，你只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。一般来说，这个过程相对简单，你直接联系开发商，说明合同丢失的情况，按开发商的要求提供相关资料（如身份证等），配合其完成新合同的签订即可。 已做完预售登记，未办理银行按揭 若在做完预售登记，还没开始办理银行按揭前丢失合同，你要先在报纸上刊登声明合同作废，到3个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。 刊登声明 ：联系当地有影响力的报纸，按照报社的要求填写相关信息并缴纳费用，刊登合同作废声明。 申请注销 ：携带刊登声明的报纸、身份证等相关资料到预售登记机关，填写注销申请表格，经审核通过后，即可注销原合同。 重新签订与登记 ：和开发商重新签订合同后，再次前往预售登记机关办理新的预售登记手续。 已做完预售登记，且已办理银行按揭 要是在做完预售登记，且已经办理银行按揭后丢失合同，除了要完成上述第二种情况的步骤（登报声明、注销原合同、重新签订合同、重新办理预售登记）外，还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。 变更协议签订 ：向银行提出合同变更申请，银行会对你的申请进行审核。审核通过后，与银行签订变更协议，明确新合同的相关条款以及双方的权利义务。 质押新合同 ：将重新签订并完成预售登记的新合同交给银行质押，以确保银行的债权安全。 此外，你还可以通过以下途径获取合同相关信息作为备份和证明： 找开发商复印 ：开发商一般会有合同备份，你可以请求其提供合同复印件，并要求开发商在复印件上加盖公章，注明“与原件一致”字样，这样复印件也具有一定的证明效力。 查备案合同 ：如果当地房地产管理部门有合同备案系统，你可以凭借本人身份证到该部门查询合同备案信息，并申请打印相关备案资料。

[律师回复] 电梯挡住车库是否算违建，不能一概而论，需要从多个方面来判断： 若属于违建的情况 1. 未取得相关规划许可 根据我国《城乡规划法》等相关法律法规，建设建筑物、构筑物等都需要取得相应的规划许可。如果电梯建设时没有向相关部门（如城乡规划主管部门）申请并获得建设工程规划许可证，无论其是否挡住车库，都属于违法建设行为。 例如，某小区在未经规划部门批准的情况下，私自加装电梯，该电梯的建设就违反了法定程序，即便不考虑对车库的影响，也属于违建。 2. 违反规划设计要求 建设项目在规划设计阶段，对于建筑物、附属设施（包括电梯）的位置、尺寸等都有明确的规定。如果电梯的建设位置超出了规划设计范围，挡住了原本规划用于车库通行、使用的区域，影响了车库的正常功能，那么这种情况也可能被认定为违建。 比如，规划设计中电梯与车库之间有一定的安全距离和通行空间，但实际建设的电梯却侵占了车库的部分空间或通道，导致车库无法正常进出车辆，这就违反了规划设计要求，可能构成违建。 若不属于违建的情况 1. 取得合法建设手续 如果电梯的建设严格按照法定程序进行，取得了建设工程规划许可证、施工许可证等相关合法手续，并且建设过程完全符合规划设计要求，即便从视觉上看电梯似乎挡住了车库，但只要没有对车库的正常使用功能造成实质性影响，一般不认定为违建。 例如，在老旧小区改造过程中，经过相关部门审批和专业设计，在符合规定的位置加装电梯，虽然电梯与车库距离较近，但不影响车库的进出和使用，这种情况下电梯不属于违建。 2. 对车库使用无实质影响 即使电梯的位置与车库相邻或相对，但通过合理的设计和布局，没有对车库的正常使用造成实质性障碍，如车辆能够正常进出车库、车库的通风和采光等条件未受到明显影响，那么也可能不被认定为违建。 比如，电梯虽然在车库入口附近，但通过优化电梯与车库的空间布局，设置了合理的通道和转弯半径，车辆可以顺利进出车库，这种情况下电梯通常不被视为违建。

[律师回复] 在私有房产没有土地证的情况下办理变更名字，需要根据不同情况来处理，以下为你详细介绍： 有房产证但未办理土地证（房地合一地区） 情况说明 ：目前很多地区已经实行了不动产统一登记制度，将房产证和土地证合二为一，颁发不动产权证书。在这些地区，没有单独的土地证是正常现象，只要有不动产权证书即可办理房产更名手续。 办理流程 1. 准备材料 ：双方身份证、不动产权证书、房产买卖合同（如果是买卖更名）、赠与公证书（如果是赠与更名）、继承公证书（如果是继承更名）等相关材料。 2. 提出申请 ：买卖双方或相关人员共同到当地的不动产登记中心提出更名申请，填写不动产登记申请表，并提交准备好的材料。 3. 审核与缴费 ：不动产登记中心对提交的材料进行审核，审核通过后，会通知申请人缴纳相关税费，如契税、印花税等。 4. 领取新证 ：申请人缴纳税费后，不动产登记中心会办理更名手续，并颁发新的不动产权证书。 有房产证但未办理土地证（非房地合一地区） 情况说明 ：在一些尚未实行不动产统一登记制度的地区，仍然存在房产证和土地证分开的情况。如果只有房产证没有土地证，需要先了解没有土地证的原因，再根据具体情况进行处理。 不同原因及处理方式 开发商原因未办理 补办土地证 ：首先，业主可以联合其他业主，要求开发商尽快办理土地证。开发商需要提供相关资料，如土地出让合同、土地出让金缴纳凭证等，到当地国土资源管理部门申请办理土地证。 办理更名 ：在取得土地证后，按照正常的房产更名流程，买卖双方或相关人员携带房产证、土地证、身份证等材料，到当地的房产管理部门和国土资源管理部门分别办理房产更名和土地使用权变更手续。 历史遗留问题导致 开具证明 ：由于历史遗留问题导致没有土地证的，业主可以向当地的国土资源管理部门咨询，了解是否可以通过开具相关证明来替代土地证。有些地区会根据实际情况，为业主开具土地权属证明或其他相关证明文件。 办理更名 ：业主凭借房产证、土地权属证明、身份证等材料，到当地的房产管理部门办理房产更名手续。在办理过程中，房产管理部门可能会与国土资源管理部门进行沟通核实，以确保土地权属的合法性。 小产权房 情况说明 ：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 处理方式 ：小产权房的更名通常不受法律保护，一般只能在集体组织内部进行流转，且更名手续通常由村委会或乡政府负责办理。具体办理流程和要求可能因地区而异，建议你咨询当地的村委会或乡政府了解详细情况。需要注意的是，购买和交易小产权房存在较大的法律风险，可能会导致你的权益无法得到有效保障。