湘阴县房产纠纷律师

[律师回复] 新房没入住，物业费的计算方式通常有以下几种情况： 遵循合同约定 业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》中，可能会对未入住情况下的物业费计算有明确规定。如果合同明确约定无论业主是否入住，都需按照全额物业费标准缴纳，那么业主就应当按照合同约定执行。例如，合同中写明“业主自房屋交付之日起，无论是否实际入住，均按物业服务费标准的100%缴纳物业费”，此时业主需全额缴纳。 地方政策规定 不同地区对于未入住房屋的物业费缴纳有不同的政策： 全额缴纳 ：部分地区规定，只要开发商按照合同约定将房屋交付给业主，业主就需要全额缴纳物业费。因为物业服务企业提供的是小区公共区域的服务，如绿化养护、安保巡逻、电梯维护等，这些服务的成本并不会因个别业主未入住而减少。例如北京，目前并没有相关政策支持未入住业主减免物业费，所以一般需全额缴纳。 比例减免 ：有些地方政策允许未入住的业主减免一定比例的物业费。比如，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳 。 协商解决 在既没有合同约定，地方政策也未明确规定的情况下，业主可以与物业服务企业进行协商。业主可以向物业说明房屋未入住的情况，争取减免一定比例的物业费。物业服务企业会综合考虑小区的实际运营成本、管理情况等因素，决定是否同意减免以及减免的比例。不过，这种协商的结果并不一定能完全满足业主的期望，最终还是要双方达成一致意见。 如果业主与物业服务企业就未入住房屋的物业费问题产生争议，可以通过以下途径解决： - 与物业服务企业进一步沟通协商，争取达成双方都能接受的解决方案。 - 向业主委员会反映，由业主委员会代表业主与物业服务企业进行协商。 - 如果协商不成，可以向当地的房地产管理部门、物价部门等相关行政主管部门投诉，请求他们进行调解。 - 也可以通过法律途径，向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况进行判决。

[律师回复] 一般情况下，不能以未居住为由拒交物业费。 法律依据 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 具体分析 物业服务具有公共属性，它涵盖了小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、安全保卫、设施设备维护等多个方面，这些服务是为了保障整个小区的正常运转和全体业主的共同利益，并非仅针对个别业主。即使你因自身原因未居住在该房屋，但物业服务企业仍然在按照合同约定为小区提供各项服务，比如保安会对小区进行巡逻保障安全，保洁会打扫公共区域卫生等。 不过，有些地方的政策法规可能会考虑到房屋空置的情况，允许业主在一定条件下少交部分物业费。例如，有些地区规定空置房屋业主可按物业费标准的一定比例（如70% - 90%）缴纳物业费。你可以了解一下当地是否有相关政策，并与物业服务企业进行沟通协商。 如果物业服务企业没有按照合同约定提供服务，存在服务质量不达标的情况，你可以通过合法途径维护自己的权益，但也不建议直接拒交物业费，而是可以收集相关证据，与物业协商解决，或者向业主委员会反映，由业主委员会与物业沟通整改，甚至可以通过诉讼等法律途径解决。

[律师回复] 购房合同丢失不用过于着急，以下为你分不同阶段介绍应对办法： 未做预售登记前 如果在购房合同还未做预售登记前丢失，你只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。一般来说，这个过程相对简单，你直接联系开发商，说明合同丢失的情况，按开发商的要求提供相关资料（如身份证等），配合其完成新合同的签订即可。 已做完预售登记，未办理银行按揭 若在做完预售登记，还没开始办理银行按揭前丢失合同，你要先在报纸上刊登声明合同作废，到3个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。 刊登声明 ：联系当地有影响力的报纸，按照报社的要求填写相关信息并缴纳费用，刊登合同作废声明。 申请注销 ：携带刊登声明的报纸、身份证等相关资料到预售登记机关，填写注销申请表格，经审核通过后，即可注销原合同。 重新签订与登记 ：和开发商重新签订合同后，再次前往预售登记机关办理新的预售登记手续。 已做完预售登记，且已办理银行按揭 要是在做完预售登记，且已经办理银行按揭后丢失合同，除了要完成上述第二种情况的步骤（登报声明、注销原合同、重新签订合同、重新办理预售登记）外，还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。 变更协议签订 ：向银行提出合同变更申请，银行会对你的申请进行审核。审核通过后，与银行签订变更协议，明确新合同的相关条款以及双方的权利义务。 质押新合同 ：将重新签订并完成预售登记的新合同交给银行质押，以确保银行的债权安全。 此外，你还可以通过以下途径获取合同相关信息作为备份和证明： 找开发商复印 ：开发商一般会有合同备份，你可以请求其提供合同复印件，并要求开发商在复印件上加盖公章，注明“与原件一致”字样，这样复印件也具有一定的证明效力。 查备案合同 ：如果当地房地产管理部门有合同备案系统，你可以凭借本人身份证到该部门查询合同备案信息，并申请打印相关备案资料。