土地使用年限应该如何计算

[律师回复] 土地使用年限是什么意思,土地使用年限如何计算<br/>土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。<br/>根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：<br/>住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年；<br/>工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年；<br/>教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；<br/>商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；<br/>综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。<br/>土地使用年限期满可自动续期<br/>根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”<br/>据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。<br/>而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。<br/>土地使用年限计算<br/>土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

[律师回复] 您好，关于怎样计算土地使用权年限这个问题，我的解答如下, 土地使用权年期修正：<br/>1．实质<br/>土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。<br/>2．修正方法<br/>计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：<br/>K=1-1／(1+) /[1-1/（1+）]式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；——土地还原率；——待估宗地的使用权年期；——比较案例的使用权年期。利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：年期修正后地价＝比较案例价格×K。

[律师回复] 土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

[律师回复] 土地使用年限一般是指从取得土地的使用权开始，有效的使用年限，因为土地归国家所有，购买或者划拨的都是使用权。<br/>分几种情况：<br/>a、居住用地70年；<br/>b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；<br/>c、商业、旅游、娱乐用地40年。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地使用年限<br/>住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。<br/>工业用地50年;<br/>教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年;<br/>商业、旅游、娱乐用地40年;<br/>综合或者其他用地50年。<br/>算法<br/>1、实质<br/>土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。<br/>2、修正方法<br/>(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：<br/>K=1-1/(1 ) /[1-1/(1 )]<br/>式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;<br/>——土地还原率;<br/>——待估宗地的使用权年期;<br/>——比较案例的使用权年期。<br/>(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：<br/>年期修正后地价=比较案例价格×K<br/>《中华人民共和国物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”可见对于住宅用地，土地使用权到期土地使用权应当自动延期，这种延期属于无偿办理，可以重复延续;而非住宅用地使用权到期应当重新办理用地手续，其中属于出让土地的，因重新缴纳出让金，属于设定使用期限的划拨用地，需要根据法定条件重新申请办理划拨手续或出让手续，这种情形下因土地使用人属于规定，应当采取协议出让的方式供地，而是否能够划拨土地，则需要审查是否符合法定条件;对于没有设置使用权期限的划拨土地，就不用担心期限的问题了。