民法典租赁合同无效违约条款是不是有效

[律师回复] 一、民法典中租赁房屋最长时效多少年<br/>房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。<br/>《民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。<br/>租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。<br/>①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。<br/>②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。<br/>③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。<br/>二、房屋租赁合同提前终止的条件<br/>房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。<br/>但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：<br/>1、承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。<br/>2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。<br/>3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。<br/>4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。<br/>5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。<br/>6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。<br/>根据有关法律、法规的规定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租赁合同：<br/>1、承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时。<br/>2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市。<br/>3、出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。

[律师回复] 租赁合同纠纷诉讼时效是三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。<br/>《中华人民共和国民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 租赁合同违约应当按照以下情况处理：<br/>1、承租人未按照约定的方法使用租赁物的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失；<br/>2、出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；<br/>3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。<br/>【法律依据】<br/>《民法典》第七百零九条，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

[律师回复] 永久租赁合同无效。<br/>租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。<br/>租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。<br/>《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。<br/>租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。<br/>【辟谣】<br/>问：合同和协议一样吗？<br/>答：不一样。合同的特点是明确、详细、具体，规定了违约责任；而协议的特点是没有具体的主体，简单、笼统、原则，不涉及违约责任。合同与协议是两个既有相同点又有不同点的概念。它们不应仅以名称来区分，而应以实质来区分。<br/>【提醒】<br/>问：哪些是无效合同？<br/>答：<br/>1、当事人以虚假的意思表示订立的合同；<br/>2、违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗的合同；<br/>3、当事人不具有相应民事行为能力的合同。

[律师回复] 租赁合同未满违约，合同有约定的，按照合同约定赔偿;合同没有约定的，按照因违约造成的损失赔偿。<br/>根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。<br/>经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。