城镇土地出让年限是如何规定的？

[律师回复] 对于城镇土地转让是什么这个问题，解答如下, 城镇土地转让是什么<br/>城镇土地转让中是使用权的转让，买卖土地是不可能的，只能转让使用权。<br/>土地使用权转让<br/>土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。<br/>土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。<br/>土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：<br/>1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。<br/>关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物;或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种的权利也可相安无事。在中国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。<br/>依中国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。<br/>2、权利义务一同转移。<br/>这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。<br/>至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让<br/>3、土地使用权的转让需办理变更登记。<br/>中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生;后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效。

[律师回复] 我国城镇国有土地使用权年限与出让最高年限的规定是怎样的城镇国有土地使用权出让的最高年限是多少城镇国有土地使用权出让的最高年限规定：<br/>（一）居住用地七十年。<br/>（二）工业用地五十年。<br/>（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。<br/>（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。<br/>（五）综合或者其他用地五十年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。经政府批准同意大利续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

[律师回复] 你这个问题建议你去咨询你们当地相关单位，或者咨询你们当地政府，去政府网站查下都有咨询热线。

[律师回复] 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： <br/>1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件<br/>（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； <br/>（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； <br/>（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 <br/>2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件<br/>（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； <br/>（2）领有国有土地使用证； <br/>（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； <br/>（4）经有批准权的人民政府审批。

[律师回复] 商品房所说的70年是土地的70年使用权，因为商品房的土地隶属出让型土地，就是开发商从国家买好70年的土地使用权。70年是从开发商获到土地开始计量。现在国家新下了限定就是住满70年可自动续延，但仍需要交纳土地出让金。由于房比较易坏，在我国,普通住宅及商业用房,均是50年的设计寿命。而且，按照目前所使用的水电手续,使用年限也最多只有25年。现行的国家政策，可没任何一条关于报废的房上能够自己盖新房的条例,而且如此众多的审批要求,很难通过，而且,现在国家都不应予业主自己修房,农民在自己的宅基地里修房，审批都很难通过了，更不用说你那个马上要到使用权时限的土地了.所以，国家出台的那个70年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的。50年后你的房就报残了，如果又不应予你再盖。我想，就只有等着国家来拆迁了，如果你运气好，可能给你20年的土地使用费,让你再再次买房。