购买房屋延期交房如何退房

[律师回复] <br/>一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人延迟交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时，可以根据合同提出赔偿要求，也可以与该公司解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定，约定的违约金若低于造成的损失的，购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。<br/>二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情，本文教你如何防患于未然，规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事，因为房屋交付时间的改变，就可能改变购房者的计划，如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢<br/>1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说，买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”，对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火，好不容易选上一个比较满意的户型和位置，合同没细看就签了，也不知道上面规定了什么内容”。据了解，开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本，其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署，即起法律效力，买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。<br/>2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍，延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。<br/>3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出，最近关于“各商业银行将从11月1日起，全面取消房贷七折利率，银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行，只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。

[律师回复] <br/>一、购房人不付延迟付房款的违约金,出卖人可以不交付房屋吗<br/>购房人跟出卖人签订房屋买卖合同后，购房人就要在约定的时间内把房款给付了。要是购房人迟延交付房款的话，那就需要按照合同约定交违约金，要是迟延之后还有其他状况的话，出卖人甚至可以解除购房合同，不交付房屋了。<br/>实际中，在签好购房合同后，要是有下面的事情发生时，就可以解除房屋买卖合同了：<br/>1、买卖双方协议解除<br/>2、卖家违反合同约定<br/>(1)你跟卖家签订商品房买卖合同后，卖家那边没有告诉你又将该房屋抵押给第三人;<br/>(2)商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给第三人;<br/>(3)卖家故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;<br/>(4)房屋买卖的卖家故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;<br/>(5)卖家故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;<br/>(6)你购买的那个房子，房屋主体结构质量不合格;<br/>(7)还是房子本身的原因，因为房屋质量问题严重影响正常居住使用的。<br/>3、买卖一方迟延履行<br/>(1)出卖人迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款，在经对方催告后在三个月的合理期限内还是没有去履行的;<br/>(2)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房者没法办理房屋所有权登记的。<br/>(3)其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定，购房者以担保贷款方式付款、因当事人一方原因而不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。<br/>但是，不管是怎样，购房者没交延迟房款的违约金，但到底是给了房款的。因此，要是说房子的出卖人要不要交付房屋的，还得看回他们双方的合同约定：<br/>1、要是在房屋买卖合同中有相关的约定，在购房人不付延迟付款的违约金时，出卖人自然可以不交付房屋。<br/>2、如果合同中约定或约定不明确的，出卖人就不能以此为由而拒绝交房，购房人已经按照合同约定交付了购房费用，出卖人也应当按照合同约定交付房屋。<br/>二、买房人逾期支付的责任<br/>(一)合同没有约定违约责任<br/>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。<br/>由此看来，我国法律关于逾期付款的违约责任的原则是“没约定，就法定”。如果双方当事人有约定则从其约定，如果没有约定违约金或者没约定违约金的计算方法，则出卖人可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准要求买受人支付逾期付款利息。<br/>(二)合同明确约定了逾期付款的违约责任<br/>《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的的损失赔偿额的计算方法。”<br/>如果合同主体约定了违约金的具体数额，应按约定数额给付违约金;如果合同主体约定了违约金的计算方法，应按约定方法计算违约金;如果合同主体只约定了违约金，但没有约定具体数额，也没有约定计算方法，则视同无约定，并按照未约定情形处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 通常是可以的，没有签订购房合同之前，可以和开发商协商，不构成违约。　 1.基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。 2.使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否则到时吃大亏就惨了。 3.相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。 4.另外，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。 5.明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 6.检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 7.明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。

[律师回复] <br/>一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人延迟交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时，可以根据合同提出赔偿要求，也可以与该公司解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定，约定的违约金若低于造成的损失的，购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。<br/>二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情，本文教你如何防患于未然，规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事，因为房屋交付时间的改变，就可能改变购房者的计划，如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢<br/>1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说，买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”，对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火，好不容易选上一个比较满意的户型和位置，合同没细看就签了，也不知道上面规定了什么内容”。据了解，开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本，其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署，即起法律效力，买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。<br/>2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍，延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。<br/>3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出，最近关于“各商业银行将从11月1日起，全面取消房贷七折利率，银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行，只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。