开发商违约拖欠房产证，业主应如何维权

一、开发商违约拖欠房产证，业主应如何维权

首先，开发商须在该房地产项目完成交付之后的一定时间内为您办理房产证。

若是由于开发商方面的缘故，无法在指定期限内为您完成房产证的办理，那么他们将要为其行为承担相应的违约责任。

即便您们在购房合同中未作详细约定有关违约金具体金额的算法，然而，根据我国最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，您仍有权向开发商索取违约金至其成功办理出房产证为止。

其次，倘若开发商在与您签署购房合同之前就已经将房产进行过抵押给银行，而在随后的签属过程中故意隐藏此种状况，根据同一部司法解释的第九条规定，当此类情况发生时，您可以申请开发商退还已支付的购房款项以及相应利息、赔偿损失，甚至可以期望获得不超过已付款项一倍的赔偿金。

在谈到延期办理房产证如何计算违约金的问题上，我们强调合同作为双方意愿的体现，因此，已在合同中明确约定的有关违约金的计算设定（包含有始期限、每日利息、累计总金额等），那么在此基础之上，您完全可以依照合同的规定向开发商索要违约金，以便追责其违反承诺的行为。

所幸的是，若在合同中未有特别约定，那便需要按照我国法律法规的明文规定来计算违约金了。

计算违约金的起点主要分为以下三类情况:

第一，若您购买的是期房，那么以购房合同里双方约定的房屋所有权登记的期限为准;

第二，若是现房交易，那么则须从房屋交付使用之日开始计算，共有长达90天;

第三，若您购买的是已经完工的现房，那么自合同签约日起计时即可，同样也是90天。

从这些时间结束之时开始计算违约金，这一切均会有法律依据——最高人民法院于2003年颁布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条。

那么惹人关注的违约利息又该怎样计算呢？同一条法规的第十八条对此亦有清晰说明:

按照您已支付的购房款项总金额为基础，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的准绳计算。

也就是按照您所支付房款总额乘以上述逾期贷款利率（每天万分之二点一，年利率约为7.665%）来近似计算违约金金额。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、开发商违约房子可以退房吗

在履行过程中，若房地产开发商未能按照约定履行义务，导致购房者无法实现其购房目的，即存在违约行为时，购房者有权选择终止购房协议并退房。例如，当房屋本身的主体结构由于施工质量问题未能达到交付标准或者购房者收房之后，经过权威机构验房确认房屋主体结构确实属于不合格产品时，购房者有权利要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求，法院对此类诉求通常会给予支持。

此外，根据我国《中华人民共和国民法典》第十条第一款的明确规定，如果房屋质量问题已经严重影响到购房者的日常居住使用，那么购房者同样有权要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求，法院也会对此类诉求给予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

在此项楼盘项目正式交付之后，作为开发商，必须依照法律规定和合同要求，积极协助并确保购房者顺利办理房产证事宜。如若发生延迟情况，开发商将自负其责，承担相应的违约赔偿责任。即便关于违约金额未做详细明示，但根据现行相关司法解释，购房者也仍然具备追偿甚至获得房产证成功的权利。一旦发现开发企业故意隐瞒房产已被抵押的事实，那么购房者有权提出退款请求以及要求赔偿损失。对于已经签订的合同中明确规定了违约金事项的，应严格按照约定条款执行；如果没有具体约定，则需要按照法定程序进行计算，其中，预售房屋的违约金计算时间节点为登记期限，而现房则是从交付或者签约之日起的90日内开始计算。关于违约金的具体计算方式，可以参考《解释》中的第十八条内容，以购房款项总额为基础，按照逾期贷款利息标准（年利率7.665%）进行计算。