卖方在宅基地买卖协议后反悔，协议是否有效？

所谓农村宅基地，它的本身是集体所共有的土地，而给农村的个人或农户当作住宅基地的房屋或者土地。但是，拥有农村宅基地的个人或者农户，会将农村宅基地进行买卖或者出售，与买方签订协议。但是，如果卖方在宅基地买卖协议后反悔了，这份协议仍然有效吗？下面是小编整理的相关资料！

卖方在宅基地买卖协议后反悔了，协议是无效的。在签订宅基地买卖协议的时候，本身买卖合同就是无效的。农村宅基地只能用于农民自用。集体所有，不能出卖。

目前农村小产权房还没有放开，在政策没有确定钱，不建议去购买农村土地来建房。 农村宅基地属于民法中的不动产，为集体所有。《物权法》明确规定农村宅基地使用权是在集体土地所有权上创设的我国特有的一项用益物权。 第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 2008年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民。” 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证。” 2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。” 2008年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》重申规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”虽说国务院颁布的“通知”和国土资源部的“意见”只是部门规章和政策性的文件，不具有法律法规效力，但反映了立法者对宅基地使用权流转的态度。实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地的不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束、物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，无法使宅基地发生物权变动。

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