签订的借名买房协议是否有效

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房协议有没有效，这个要以下来看，首先法律上它没有明确规定不能够借名买房。因此在一般的情况下，借名买房是可以的。但是由于房屋它是一个特殊的商品，他常常存在一个政策上的限购的规定，如果这个借名人本来没有具备购房资格，为了取得这个房产，而借用有那个购房资格的人的名义来买，那么这个就违背了那个法律的基本的诚信原则，也违背了国家政策原来要达到的调控的目的，在这种情况下是无效的。除此之外，因为他没有违反法律的强制性规定，这个借名买卖是有效的。当然如果你这个房子无法证明是借别人的钱来买，是自己出的钱，那么这种情况下也很难证明这个买卖合同有效，因此保留那个借名人出资的证据是相当的重要。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房协议有没有效，这个要以下来看，首先法律上它没有明确规定不能够借名买房。因此在一般的情况下，借名买房是可以的。但是由于房屋它是一个特殊的商品，他常常存在一个政策上的限购的规定，如果这个借名人本来没有具备购房资格，为了取得这个房产，而借用有那个购房资格的人的名义来买，那么这个就违背了那个法律的基本的诚信原则，也违背了国家政策原来要达到的调控的目的，在这种情况下是无效的。除此之外，因为他没有违反法律的强制性规定，这个借名买卖是有效的。当然如果你这个房子无法证明是借别人的钱来买，是自己出的钱，那么这种情况下也很难证明这个买卖合同有效，因此保留那个借名人出资的证据是相当的重要。

[律师回复] 对于借名买房协议的效力这个问题，解答如下, 前政府和银行针对首套房和二套房实行差别化的贷款政策和税收政策，首套房实行首付比例最低两成，贷款利率最低85折，按房产总价款的1%或 <br/>1.5%征收契税，二套房(前套住房贷款未结清的)实行首付4成，贷款利率上浮10%，契税1%或2%。一些购房者明明名下有住宅，但为了享受首套房贷款利率和契税的优惠，就想找名下无房无贷的亲戚或朋友共同买房或者以他人的名义购房，并欲以一纸协议将名义购房人与实际出资人出资情况进行约束。借名买房签的协议既无效力又难公证。<br/>公证员指出，名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护，也无法办理公证。根据我国《物权法》规定，房地产权属以不动产登记为准，房产登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名购房协议”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于无效合同，我国《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：<br/>(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;<br/>(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;<br/>(三)以合法形式掩盖非法目的;<br/>(四)损害社会公共利益;<br/>(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”<br/>而且，我国《物权法》规定了“善意取得”制度，即使有私下签署的“隐名购房协议”，名义产权人也完全可以自行将房产抵押或转卖给第三人，而无需征得实际出资人的同意。只要第三人支付合理价款并已办理完毕房产过户手续的，那么善意第三人就取得了房屋所有权，房产的实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失，无权要求追回房屋。此时如果名义产权人转移资产，那么实际出资人就将面临房钱两空的困境。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借名购房协议存在的背景<br/>1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;<br/>2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;<br/>3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。<br/>等等。<br/>借名购房协议的法律效力<br/>关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。<br/>首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。<br/>对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。<br/>借名购房协议发生纠纷后的处理<br/>在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。<br/>在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。<br/>但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。<br/>人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 您好，针对您的借名买房协议是否有效问题解答如下, <br/>一、借名买房协议有效吗<br/>借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。<br/>借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。<br/>但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。<br/>二、借名购房相关法律风险提示<br/>1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。<br/>2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。<br/>3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。<br/>4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。