常德物业纠纷律师

[律师回复] 遇到这情况别慌。首先要收集外墙漏水、地板损坏的证据，像照片、维修记录等。在法庭上，可主张物业未全面履行服务合同义务，按服务瑕疵程度减少物业费支付。对于地板损失，虽和物业费纠纷不同，但也能在庭上说明，要求物业承担一定赔偿责任。积极应诉，用证据说话，维护自身权益。

[律师回复] 涉及的相关法律规定 在《中华人民共和国民法典》以及《物业管理条例》等相关规定中，虽未明确具体某一条款直接对应外墙漏水致业主财产受损的情形，但可以依据以下规定来分析物业的责任和业主的权利： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条 ：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这表明物业和业主之间存在合同关系，物业需按照合同约定提供服务。 第九百四十二条 ：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。外墙属于业主共有部分，物业有义务对其进行维修养护。若因物业未履行该义务导致外墙漏水，进而造成业主木地板受损、墙体脱落等损失，物业构成违约。 《物业管理条例》 第三十五条 ：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 关于能否拒交物业费 一般情况下，不能仅仅因为外墙漏水物业未及时处理造成业主损失就直接拒交物业费，但可以通过以下方式处理： 损失索赔与物业费区分 ：业主因外墙漏水遭受的木地板受损、墙体脱落等损失，可依据上述法律规定要求物业承担赔偿责任。而物业费是基于物业服务合同业主应支付的费用，如果物业只是在维修外墙这一项服务上存在瑕疵，并非完全未提供物业服务，业主不能直接拒交全部物业费。 合理维权 ：业主可以与物业协商，要求物业承担赔偿责任，并及时修复外墙漏水问题。若协商不成，业主可以收集相关证据（如漏水照片、维修记录、损失清单等），通过向法院提起诉讼的方式，要求物业赔偿损失。同时，在诉讼过程中，如果能证明物业存在严重违约行为，法院有可能会根据具体情况适当减免业主的部分物业费。 总之，虽然没有直接对应条款规定外墙漏水致损的情况，但依据相关法律规定，物业存在违约行为应承担责任，业主应通过合理合法的途径维护自身权益，而不是简单地拒交物业费。

[律师回复] 未装修、未入住、未拿钥匙是否应该缴交物业费 一般情况下，即便房屋未装修、未入住、未拿钥匙，业主也可能需要缴纳物业费，不过不同情形有所不同，以下从法律规定和实践操作两方面分析： 法律规定角度 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 物业服务的对象是整个小区的公共区域和公共设施设备，物业公司按照合同约定提供了包括小区绿化养护、卫生清洁、安全保卫等公共服务，这些服务不会因为个别房屋未入住而停止，业主不能以未享受服务为由拒绝缴纳物业费。 实践操作角度 已具备交付条件 ：如果开发商已经按照合同约定，书面通知业主办理交房手续，业主无正当理由拒绝收房，那么从通知的收房期限届满之日起，业主就需要开始缴纳物业费。因为此时房屋的风险已经转移给业主，业主享受了房屋的所有权权益，也应承担相应的物业费义务。 不具备交付条件 ：如果房屋存在质量问题等不符合交付标准的情况，导致业主无法收房，那么在问题解决之前，物业费应由开发商承担。因为这种情况下，房屋未实际交付给业主，业主没有享受物业服务的基础。 物业费的计算 物业费的计算通常根据物业服务合同的约定来确定，常见的计算方式如下： 计算公式 物业费 = 房屋建筑面积 × 物业费单价 × 计费月数 房屋建筑面积 ：一般以房产证上登记的建筑面积为准，包括套内建筑面积和公摊面积。 物业费单价 ：由物业服务合同约定，通常按照每平方米每月的价格来计算。不同小区的物业费单价可能会因小区的档次、物业服务的内容和标准等因素而有所不同。 计费月数 ：从开始计算物业费的时间点到当前时间的月数。例如，如果从交房通知规定的收房日期开始计算，到现在已经过了 6 个月，那么计费月数就是 6 个月。 特殊情况 有些地区可能会对未入住房屋的物业费有一定的优惠政策，例如按照物业费标准的一定比例（如 70% - 90%）收取。具体的优惠政策需要根据当地的法规和物业服务合同的约定来确定。业主可以向当地的房地产管理部门咨询相关政策，也可以与物业公司协商沟通，看是否能够享受一定的优惠。

[律师回复] 关于房屋长期没住是否可以减免物业管理费，需要分情况来看，以下为你详细分析： 可以减免的情况 部分地区支持业主在房屋空置时减免物业费，并且可能会出台相关政策法规。比如，有些地方规定业主办理入住手续后长期（一般指6个月以上）未入住的空置物业，以及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。 另外，如果物业服务合同中有明确约定，房屋空置期间可以减免一定比例的物业管理费，那么业主就可以按照合同约定来执行，向物业公司申请减免费用。 不可以减免的情况 在没有相关政策支持，同时物业服务合同也未作明确约定的情况下，业主不能因为房屋长期未居住而拒绝或要求减免物业管理费。 物业管理主要是针对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，这些服务的提供并不以业主是否实际居住为前提。即使房屋空置，物业公司依然按照合同约定提供了相应的服务，业主就需要按照约定全额缴纳物业管理费。 如果认为物业公司服务存在瑕疵，想要减免物业费，需要有充分的证据。比如，有相关照片、视频、书面记录证明小区卫生状况差、安保措施不到位等。若证据充分，法院可能会根据实际情况适当减免物业费；若证据不足，法院可能不会支持业主减免物业费的诉求。