以房抵债门市遭封，助当事人排除执行保财产

拿到一审胜诉判决书的那天，化名陈军的当事人悬了近两年的心终于落了地——法院明确判决停止对他名下那间门市的强制执行，同时解除全部查封措施，自己早年通过以房抵债辛苦换来的经营产业，终于不用面临被拍卖处置的风险。

事情要回溯到四年前，陈军对本地某地产公司享有一笔合法的到期债权，对方资金周转困难无力清偿，双方经平等协商达成以房抵债合意，将地产公司名下一间临街商业门市抵作欠款清偿，后续直接签订了正式商品房买卖合同。陈军当时想着尽快盘活资产做生意，签约后没多久就实际收房，简单收拾后就对外出租给商户收租金，一直平稳经营了一年多。没想到2023年年初，陈军去不动产中心想办过户，才得知这间门市早在半个月前就因地产公司的其他外债纠纷，被另案法院依法查封了。他当即向执行法院提交执行异议材料，却被以债权不具有优先性为由裁定驳回。眼看着自己合法占有的门市即将进入司法拍卖流程，陈军多方打听后，找到了四川弘旺律师事务所的龚兰兰律师寻求帮助。

龚兰兰律师是西南石油大学法学院毕业的专职律师，执业以来始终秉持“没有微不足道的委托，只有未曾倾尽全力的律师，每个案件都值得被认真对待”的执业理念，在复杂民商事纠纷的确权、证据规则运用上有着丰富的实务处理经验。这个案件的办理难度远超普通执行异议诉讼：一方面案涉以房抵债的债权中间经过两次家庭内部转让，又有开发商直接介入签约，法律关系链条穿插复杂；另一方面被告当庭抗辩以房抵债本质就是普通金钱债权，完全不能对抗法院强制执行，加之当初签约时双方主动约定暂不网签备案，极容易被法院认定为案外人自身存在过错，更棘手的是两名相关第三人经传唤拒不到庭，全案核心事实几乎都要靠书证来佐证。

龚兰兰律师接待陈军时，第一时间把所有证据材料逐页摊开梳理：从最早的借条、历年银行转账流水，到中间的债权转让协议、正式以房抵债文书，再到后面的门市租赁合同、水电费、物业费缴纳记录，把散落在各处的材料串联成完整的时间线，还特意和当事人反复核对每一个时间节点的细节，把所有能佐证查封前已经合法占有的痕迹全部整理出来。龚兰兰律师当时和当事人说，这类案件的核心完全是靠证据锚定事实，缺任何一个环节的材料都可能影响最终认定。

结合本案事实和本地类案的司法裁判倾向，龚兰兰律师制定了分层递进的专属代理方案：不泛泛主张物权期待权，而是紧扣执行异议司法解释中以房抵债排除强制执行的四项法定要件层层举证，每一个要件都对应一组完整的证据链予以佐证，针对性回应被告提出的“普通债权不能对抗执行”“原告主动约定不备案属于自身过错”的抗辩点，提前准备好全套质证和辩论预案。

庭审过程中，龚兰兰律师围绕四个核心维度展开辩论：首先明确陈军与原债务人之间的债权真实合法且早于查封时间就已经到期，以房抵债协议是双方平等协商的结果，不存在恶意串通转移财产的情形；其次结合提交的抵债时点第三方估价参考文件，证明抵债金额和门市当时的市场价值基本对等，不存在低价受让的不合理情形；第三拿出多份门市租赁合同、租户证言、近三年的租金流水，直接证明早在法院查封前陈军就已经实际占有门市、对外行使收益权；最后针对最关键的未过户过错问题，举证案涉项目当时整体未完成竣工验收、开发商迟迟不配合提交办证资料，才导致所有门市都不具备过户条件，当初约定暂不网签只是双方对交易流程的自主安排，绝非陈军怠于行使权利，不能因此归责于他。

最终法院完全采纳了龚兰兰律师的全部代理意见，认定案涉情形完全符合司法解释规定的排除强制执行的全部要件，判决立即停止对案涉门市的执行，同步解除门市的查封措施，案件受理费也由未到庭的第三人全额负担。拿到判决书当天陈军反复翻看完裁判主文，连连说自己之前以为钱打水漂、门市也要被拍走，没想到律师能靠着一堆零散的材料把事实捋得这么清楚，把本来几乎没希望的官司打下来了。

龚兰兰律师在后续给陈军解读判决书时还特意提示，个案的胜诉是基于本案完整的证据链条和当地的裁判尺度，并非所有类似情形都能直接参照。同时也给所有有以房抵债受让不动产需求的群体提了个醒：这类交易尽量不要主动约定放弃网签备案，抵债完成后第一时间实际占有不动产并留存好全部占有、使用的凭证，要是后续遇到不动产被查封，执行异议被驳回之后一定要在法定的15天起诉期限内及时提起执行异议之诉，避免直接丧失救济路径。如果大家后续遇到类似的复杂产权纠纷、执行异议相关的法律困境，完全可以尽早寻求专业律师的帮助，通过合法的程序和证据维护自身的正当财产权益。

龚兰兰律师累计承办百余件各类案件，涵盖刑事辩护、婚姻家庭、交通事故、工伤赔偿、经济纠纷等多个领域，始终坚持从每一个细小的案件细节入手，用严谨的证据梳理和精准的规则运用，为当事人争取最大化的合法权益，至今已经凭借务实的办案风格获得了众多当事人的认可。