租赁的经营性房屋动迁如何补偿？

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 经营性租赁是《会计准则》对租赁所做的分类。《企业会计准则——租赁》(2007年1月1日起实施)第5条规定：融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。第10条规定：经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 租赁会计准则同时又列出了以下五项具体标准，符合其中一项或数项标准的，就应当认定为融资租赁： (1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 (2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。 (3)即使资产的所有权不转移，但租赁期也会占租赁资产使用寿的大部分。 (4)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 (5)租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。 根据《企业会计准则——租赁》指南，上述认定融资租赁的主要标准包括：优惠购买选择权所指的购价，只是象征性的，其实是一种名义购买价。在实务中，一般可按照低于5%(含5%)来掌握;租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。这里的“大部分”是指租赁期占租赁开始日租赁资产尚可使用年限的75%以上(含75%);就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值;就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。这里的“几乎相当于”是指90%(含90%)以上。 可见，按照我国现行的标准划分，凡是租赁开始日最低租赁付款额的现值低于租赁开始日租赁资产原账面价值90%的，都不是融资租赁，而是租赁会计准则中所称的经营租赁。

[律师回复] 您好，关于经营性房屋租赁税率是多少这个问题，我的解答如下, <br/>1.房产税：以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。<br/>2.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。<br/>3.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。<br/>4.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。

[律师回复] 出租方：__________________（以下简称甲方）<br/>　　承租方：__________________（以下简称乙方）<br/>　　甲方与乙方根据_________________________ ，经协商签订本合同。<br/>　　<br/>一、租赁企业概况<br/>　　<br/>1.资产总额：<br/>　　其中：流动资产：__________________<br/>　　固定资产净值：______________<br/>　　无形及递延资产：____________<br/>　　其他资产：__________________<br/>　　<br/>2.负债总额：<br/>　　其中：流动负债：__________________<br/>　　长期负债：__________________<br/>　　<br/>3.所有者权益：<br/>　　其中：实收资本：__________________<br/>　　资本公积：__________________<br/>　　盈余公积：__________________<br/>　　未分配利润：________________<br/>　　<br/>4.生产经营情况：__________________<br/>　　<br/>二、租赁期限：共________年，即自________________起至________________止。<br/>　　<br/>三、交接手续<br/>　　为维护国家、企业、承租人的合法权益，确保企业所有者权益的完整，督促双方依法履行租赁合同，在签订租赁合同前、租赁期间年度决算、租赁合同终止时，都必须经审计（会计）事务所验证核准租赁企业资产负债和损益情况。依照审计报告以明细表上的数额进行清交结算，审计查证报告及清交（结算）表作为本合同附件。<br/>　　<br/>四、经营目标，承租方在承租期内必须完成下列指标：<br/>　　<br/>1.总产值________元，其中：________年________元；________年________元；_ ______年________ 元。<br/>　　<br/>2.实现利润________元，其中：________年________元；________年________元；________年________元。<br/>　　<br/>3.________________________________________<br/>　　<br/>4.________________________________________<br/>　　<br/>五、租金<br/>　　<br/>1.租金数额：________________________________________<br/>　　<br/>2.租金计算办法：____________________________________<br/>　　<br/>3.租金交付期限和交付办法：__________________________<br/>　　<br/>六、租赁收入的分配<br/>　　<br/>1.承租期间所得收入，按下列顺序分配：弥补前年度亏损，依法纳税，提取法定公积金、公益金、特种基金、租赁费、承租方所得、奖励基金、福利基金、盈余公积金。<br/>　　<br/>2.承租方所得，每年按承租方所得数额的________________________%，________元支付，其余部分作为风险基金留存，承租方无权支配。承租期满时结清承租方所得。具体方法为________________.<br/>　　<br/>3.承租经营者合伙承租成员在租赁期间可预支生活费，数额为_________，预支办法为_____________.<br/>　　<br/>4.________________________________________________.<br/>　　<br/>七、企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理：__________________<br/>　　<br/>八、担保<br/>　　<br/>1.承租方提供下列财产作抵押：现金________________元；_______________、_______________、折旧________元。总额计为________元。<br/>　　<br/>2.________________自愿作为承租方保证人，提供下列财产作为担保：________________________总额为________元。<br/>　　<br/>3.________________自愿作为承租方保证人，提供下列财产作为担保：_______________________，总额为____ __元。<br/>　　<br/>九、双方的权利和义务<br/>　　出租方有权：<br/>　　<br/>1.出租人有权按时如数向承租人收取租金。<br/>　　<br/>2.出租人有权监督本企业的产品方向。<br/>　　<br/>3.出租人有权维护本企业职工的合法权益。<br/>　　承租方有权：<br/>　　<br/>1.承租人对本企业的经营管理有如下权利<br/>　　<br/>（1）机构设置权；<br/>　　<br/>（2）人事任免权；<br/>　　<br/>（3）专业技术人员的聘任权；<br/>　　<br/>（4）奖惩、招用和辞退职工权；<br/>　　<br/>（5）自选工资形式、自定工资标准和奖金分配权。<br/>　　出租方有义务：<br/>　　<br/>1.出租人应根据承租人的请求，积极协助解决经营活动中的困难和问题。<br/>　　<br/>2.出租人应当按照合同规定保障承租人的合法权益。<br/>　　承租方有义务：<br/>　　<br/>1.承租人必须按照有关规定缴纳各种税、费和统筹基金。其中包括国家能源交通重点建设基金。<br/>　　<br/>2.承租人必须保证租赁的厂房、设备的完好，按照设备的管理的有关规定，对设备进行定期维护保养，不经出租人的同意不得转租、转包他人经营。合同终止时，承租人应当保证租赁的固定资产净值不减少。<br/>　　<br/>3.承租人应当有价值________________元的财产作抵押，抵押物在租赁经营期间只有使用权，无处分权。抵押物应申请家庭财产保险。抵押金应交出租方存入银行，利息归承租人所有。<br/>　　<br/>十、合同的变更和解除<br/>　　<br/>1.因承租人经营管理不善，或者重大决策失误，给工厂造成连续一年以上亏损或重大损失时，出租人可以解除合同，不负违约责任，并保留向承租人要求赔偿的权利。<br/>　　<br/>2.由于出租人违反合同规定，干扰承租人的经营管理活动，使承租人无法继续经营，或者承租人的合法收入得不到保障时，承租人有权解除合同，并要求出租人承担违约责任。<br/>　　十<br/>一、违约责任<br/>　　<br/>1.租赁双方应全面实行履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任，按照《中华人民共和国合同法》及有关政策规定执行。<br/>　　<br/>2.承租人不能按期缴纳租金，应承担违约责任，支付当年租金________%的违约金，并按每日万分之_________支付滞纳金。<br/>　　<br/>3.承租人无力支付租金的，应当用风险保证金支付，风险保证金不足缴纳租金的，承租人应用抵押物或抵押金（保证人的保证金）折抵租金。<br/>　　合伙承租的合伙人负连带责任。<br/>　　赔偿损失并支付缺少数量价值________%的违约金。<br/>　　<br/>5.出租人违反合同规定，应承担违约责任，给承租人造成经济损失的，应赔偿实际损失，并支付当年租金_______%的违约金。<br/>　　十<br/>二、租赁期满后资产的退还和验收<br/>　　______________________________________________<br/>　　十<br/>三、争议的解决方式<br/>　　双方因合同发生争议时，应协商解决。协商解决不成时，以下列第________种方法解决：<br/>　　<br/>1.向________________仲裁委员会申请仲裁；<br/>　　<br/>2.向________________人民法院起诉。<br/>　　十<br/>四、本合同自________________________时起生效。<br/>　　十<br/>五、本合同正本一式三份，出租方和承租方各执一份，工商局鉴证备案一份；副本一式_______份。<br/>　　附件：<br/>　　<br/>1.企业概况材料________________份；<br/>　　<br/>2.________________________________<br/>　　<br/>3.________________________________<br/>　　甲方： 　　乙方：<br/>　　日期： 　　日期：

[律师回复] 私营企业有三种类型，什么是私营企业（1）独资企业。指一人投资经营的企业。独资企业投资者对企业债务负无限责任。<br/>（2）合伙企业。是指二人以上按照协议投资、共同经营、共负盈亏的企业。合伙人对企业债务负连带无限责任。<br/>（3）有限责任公司。是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国对住宅用房和生产。经营性房屋的租赁分别采取不同的管理制度。《城市房地产管理法》规定：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。具体来说，住宅用房和经营性房屋的租赁有以下不同：<br/>1.租金标准不同。住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准。各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价，租赁双方必须执行。经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格。<br/>2.修缮责任不同。住宅用房的自然损坏，由出租人承担维修责任。由于承租人对生产、经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故其维修责任应在房屋租赁合同中约定，比如规定由承租人进行维修，或者规定由承租人对房屋的某种维修项目或房屋的特定部位进行维修。<br/>3.违约责任不同。公有住房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。公有经营性房屋的租赁无此规定，只要承租人按时交纳租金，是否闲置不用，属于承租人的权利。