二手房居间合同是房屋买卖合同吗?

[律师回复] 委托人： (以下简称甲方，即买方)<br/>受托人：(以下简称乙方)<br/>第三人： (以下简称丙方，即卖方)<br/>买卖双方已经签订位于___市 (以下 简称“该房屋” )的买卖(居间)合同，三方在协商一致的基础上，本着平等、自愿的原则，签订本合同。<br/>第1条 甲方申请贷款事项<br/>贷款银行： 贷款期限： 年 贷款金额：人民币___元。<br/>以上事项以贷款银行审定为准。<br/>第2条 委托事项<br/>1、甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的决定均 视为乙方完成本事项。 <br/>2、乙方根据贷款银行的需要为甲方向银行贷款提供阶段性担保。担保期限为：自贷款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、《房地产权证》交回贷款银行为止。如果贷款银行 不需要乙方提供阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费。<br/>第三条 贷款服务费金额及支付方式<br/>1、贷款服务费金额：人民币 ___元，由甲方在签订本合同时一次性支付给乙方。<br/>2、因代办贷款产生的邮寄费用(包括乙方向甲方发出的邮寄函件) 、复印费用等，由甲方承担。<br/>第四条 甲方责任<br/>1、甲方应当符合相应的贷款条件，应当按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、 准确、合法、有效、及时。否则，甲方应自行承担其责任，除乙方已经收取的贷款服务费 不予退还外，还应赔偿乙方损失。<br/>2、按规定应当由甲方本人到场办理手续的，甲方应在乙方电话或书面通知后 ___个工 作日内达到指定地点办理手续。如果甲方未到场办理手续的，甲方应按每日 ___元的标准 向乙方另行增加支付贷款服务费。<br/>3、甲方应无条件配合乙方办理该房屋的抵押登记手续，同意乙方将抵押登记后的《房 地产权证》转交给贷款银行收执保管。甲方迟延交验证件资料或拒绝配合办理抵押登记手 续(包括甲方因其他纠纷致使该房屋被司法冻结、查封等情形) ，导致乙方不能及时开展 工作的，均属甲方违约。甲方应按其实际延误的时间，以每日 ___元的标准向乙方另行增 加支付贷款服务费; 延误时间超过___日的， 另行增加贷款服务费标准违按每日___元计算。<br/>4、甲方应当按本合同约定支付给乙方服务费及有关费用。<br/>5、如甲方违反本条第 <br/>1、<br/>2、3 款约定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除 时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项立即给付给乙方(银行发放的贷款额及 相应利息) ，由乙方转交给银行。<br/>6、在乙方为甲方提供阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房 屋为乙方提供反担保抵押。<br/>第五条 乙方责任<br/>1、乙方应在收妥相关证件资料后，及时在贷款银行、登记机关等规定时限内或约定 时限内办理委托事项。如因贷款银行或登记机关的原因造成不能准时办理相关事宜的，乙方免责。<br/>2、乙方为甲方向贷款银行提供阶段性担保。<br/>3、乙方应履行本合同规定的通知义务。<br/>4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，及时给付，不得挪用。<br/>第六条 丙方责任<br/>1、同意甲方采用贷款方式支付购房款。<br/>2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的承担、资料的及时提供 及人员的及时到场等事项。<br/>3、因丙方原因导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金___元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。<br/>第七条 送达地址确认<br/>甲方、丙方确认因履行本合同而产生的相关文书邮寄送达地址为：<br/>甲方收件人： 地址：<br/>丙方收件人： 地址： <br/>如未填写，则甲方、丙方确认其身份证或营业执照上记载地址为相关文书的邮寄送达 地址。乙方按上述地址寄出相关文书 3 日，则认为已经送达和履行了通知义务。<br/>第八条 特别约定<br/>1、按照该房屋买卖(居间)合同约定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记费用的承担方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。<br/>2、因费用承担方未能及时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方承担。<br/>第九条 纠纷的处理<br/>如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决;协商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。<br/>第十条 本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。<br/>甲方：<br/> 年 月 日<br/>乙方：<br/> 年 月 日<br/>丙方：<br/> 年 月 日

[律师回复] 购买房屋所需要的费用并不只是建筑面积与单位面积售价的乘积，还需要交纳一些国家规定的税费。国家对这些费用的收取标准有明确的规定。下面列出了各种税费的税率、收取单位及收取条件。<br/>一、印花税：为房价的0.05%，由税务局收取;<br/>二、契税：为房价的4%;除了税费以外，还需交纳以下费用：<br/>一、房屋买卖手续费：买卖双方各为房价的0.5%。由房地局收取;<br/>二、公证费：外销房买卖双方各为房价的0.3%。内销房若客户需要公证亦按此收费，若不需要公证则可免收。<br/>三、律师费：外销房按律师事务所所定标准收取。内销房若客户需要律师亦按律师事务所规定标准收取。<br/>四、委托办理房产手续费：为房价的0.3%。<br/>五、物业管理费：按国家及相关的规定特殊情况予以收取。法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条契税的计税依据：<br/>(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;<br/>(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;<br/>(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

[律师回复] 拥有专业团队和专业知识　当前我国房地产行业高速发展，同时因交易手续繁杂， 首先是考虑房地产中介公司拥有大量获取房源信息的渠道，房产中介的责任承担即成为被关注的焦点，房屋价格水涨船高。本文梳理了大量案例并予以总结。房产中介作为居间人，在二手房买卖过程中所涉及到的金额也越来越高，相伴的风险也就越来越大， 其次是房地产中介公司在房地产交易领域具有专业优势，因而当事人选择找房地产中介公司提供居间服务，就是为了尽可能排除在二手房买卖过程中可能遇到的各种风险以及减少交易过程中花费过多的时间成本。当事人花钱找房地产中介公司，以共分享，在二手房的交易环节中起着重要作用，一旦二手房买卖合同不能最终实际履行时

[律师回复] <br/>一、原告与俩被告签订的《房地产买卖居间协议》依法已经生效。 　　本案涉案的房屋系俩被告共同共有，再无其他权利人，俩被告依法对涉案房屋具有处分权;被告二全权委托被告一处理涉案房屋买卖过程中所涉及的包括签订居间协议、买卖合同、收取定金等全部事宜。原告与俩被告签订的房地产买卖居间协议对合同标的、房屋总价、合同定金条款、付款期限、房屋交易时间节点等均约定明确，且此居间协议内容也不违反法律、法规的强制性规定。因此，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》依法成立且已生效。 　　<br/>二、原、被告在房地产买卖居间协议中明确包含了定金合同条款。 　　原、被告在房地产买卖居间协议第五条、第六条、第八条、第十一条明确约定了定金合同条款，并约定适用定金罚则。 　　<br/>首先，原告依《房地产买卖居间协议》约定分三次向被告一交付房屋买卖合同定金共计人民币60万元;被告一收到原告所支付的定金，被告一也分三次向原告出具书面的定金收条。 　　<br/>其次，定金数额也未超过房屋买卖合同标的的20%，不违反法律规定。 　　因此，定金合同依法已经成立，并已生效。 　　法条索引：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》法释〔2000〕44号第一百二十一条　当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 　　《房地产买卖居间协议》第八条约定“甲方(被告)同意在签署本协议后壹佰日内与乙方(原告)签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。如甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。”，此条款明确了本合同中定金的性质，即此定金在性质上属于立约定金。依据《房地产买卖居间协议》约定俩被告应当在合同约定的<br/>最后期限前与原告签订《上海市房地产买卖合同》，在合同约定的<br/>最后期限届满前一方拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，即构成根本违约，违约方应当承担违约责任。 　　<br/>三、俩被告拒不履行签订《上海市房地产买卖合同》，俩被告已构成根本违约。 　　<br/>首先，《房地产买卖居间协议》约定原、被告应当在2010年7月4日前签订《上海市房地产买卖合同》，被告在约定的履行期限届满后拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，经原告多次催告，在宽限期限届满后仍拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，被告的行为已经符合《合同法》第九十四条第三项规定的条件，被告的行为已经构成根本违约，依据《合同法》第九十四条之规定，原告有权解除合同，依据《合同法》第一百零七条之规定俩被告应当承担违约责任。 　　<br/>其次，由于房地产买卖居间协议约定了立约定金，被告在合同约定的履行期限届满后，拒绝签订《上海市房地产买卖合同》已经违反了合同约定，同样构成根本违约，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条之规定，俩被告应当向原告双倍返还定金人民币120万元。 　　因此，俩被告应当依据居间协议的约定向原告双倍返还定金共计人民币120万元。 　　法条索引：《中华人民共和国合同法》 　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 　　<br/>(一)因不可抗力致使不能实现合同目的; 　　<br/>(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; 　　<br/>(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; 　　<br/>(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 　　<br/>(五)法律规定的其他情形。 　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 　　法条索引：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》法释〔2000〕44号第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 　　<br/>四、被告在签订居间协议过程中故意隐瞒涉案房屋的抵押债权数额、故意隐瞒已经与他人签订涉案房屋《房屋买卖合同》的事实、故意隐瞒涉案房屋被人民法院依法查封的事实，被告已构成欺诈。 　　<br/>首先，俩被告在签订居间协议过程中故意隐瞒涉案房屋存在230万元抵押债权的事实，仅告知原告涉案房屋只有80万元的贷款抵押，未将涉案房屋向案外人吴伟抵押150万的事实告知原告。 　　<br/>其次，被告在2004年6月30日与案外人Z等人就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。被告故意隐瞒此事实，仍与原告签订涉案房屋的《房地产买卖居间协议》。被告的行为已经构成“一房两卖”，被告故意对原告实施民事欺诈行为，故被告已构成根本违约。 　　再次，涉案房屋在2009年3月5日、2009年7月23日先后由虹口区人民法院、浦东新区人民法院依法查封，被告在明知涉案房屋已经由人民法院依法查封的情况下，故意隐瞒房屋查封的事实，被告与原告签订涉案房屋的《房地产买卖居间协议》，被告存在欺诈行为，被告亦构成根本违约。 　　综上所述，被告故意隐瞒涉案房屋的房地产抵押事实、故意隐瞒涉案房屋的房地产限制状况，被告已经构成民事欺诈;依据《合同法》第五十四条第二款之规定被告与原告之间签订的涉案房屋的《房地产买卖居间协议》应当予以撤销;依据《合同法》第五十七条、第五十八条之规定被告依法应当承担相应的法律后果，即俩被告应当向原告双倍返还定金人民币120万元，并赔偿原告受到的损失。

[律师回复] 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。<br/>　　居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。<br/>　　两者的区别如下：<br/>　　<br/>一、买卖合同只有少双方当事人，而居间合同是买卖双方以及居间人三方当事人。<br/>　　<br/>二、买卖合同是买方与买方直接就房屋买卖达成一致协议，无论是签定合同或者购房款的支付均在双方之间完成，居间合同是居间人按照委托人的意思表示代替委托人完成合同的履行，无需当事人自己完成。